漏水原因調查：查漏方法、報告內容與委託前準備

看到天花板有水痕，很多人第一反應是認定正上方單位出事。但香港樓宇密集，同一個水痕可以由上層排水管、供水管、衞生設備，以至外牆、窗戶或天台雨水滲入造成；水甚至可能沿混凝土樓板內層橫向移動，最後才在你家中顯露。

漏水原因調查要分清水從哪裏流出，以及真正從哪裏滲入，再選擇合適的測試。住戶可以保存觀察紀錄，請專業人士查因，亦可向管理處求助；若未能協商解決，可致電 1823 查詢或舉報，毋須先自行證明源頭。以下說明測試分工、聯辦處程序，以及委託調查前值得問清楚的事項。

為何不能只看漏水出口？

屋宇署列出的常見原因包括自己、樓上或毗鄰單位的供水或排水管漏水、樓板防水層或浴缸封邊損壞，以及雨水經天台、平台、露台、外牆或窗戶滲入。個案可能涉及一個或多個源頭，不能未經調查便假定是哪一類。

天花出現水痕，不一定代表正上方的供水管出事：水可能沿樓板或牆身移動，再於另一位置顯露。雨後窗邊潮濕，可以提示調查窗戶及外牆等部位，但出現時間和位置只能提供線索，不能直接證明哪個接縫失效。

官方指出，滲水大多由損毀的供水管、衞生設備或排水渠管造成，通常可用簡單修葺糾正；業主應直接聘請建築技術人員或持牌水喉匠鑑定成因，並盡快修理。這裡的「通常」並不涵蓋所有個案，複雜或間歇性滲水未必可以一次簡單了結。

住戶在安全可觸及的範圍內，可以做的不是拆開喉管，而是冷靜記錄：滲水出現的時間、天氣、位置、範圍大小、是否與用水時段有關、是否只在雨後出現。這些觀察本身不會直接找出源頭，但有助收窄專業人員的調查方向，也是日後與鄰居、管理處或聯辦處溝通時的重要基礎。

常見調查方法有何分別？

漏水調查既有量度溫差或材料濕度的儀器，也有向懷疑部位引入測試水、觀察是否滲漏的方法。兩者提供不同線索，須按懷疑源頭及現場條件配合使用。

聯辦處的技術說明指出，紅外線熱成像比較表面溫差，協助辨別疑似受滲水影響的範圍；微波掃描則取得反映混凝土內水分分布的數據，協助推測水流路徑。這些影像並不是直接看見破裂水管，也不能單靠一個偏高讀數決定維修責任。

色水測試會向懷疑的排水部位加入有顏色的測試水，再觀察受影響位置的反應。測試位置、時間及其他結果都要一起分析，不宜只按水痕顏色自行下結論。

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天花有剝落、磚瓦飾面、假天花或喉管等阻礙時，微波方法可能無法有效應用，需採用其他合適測試。蓄水及灑水亦可按調查需要安排，並非只在儀器不能使用時才有作用。住戶不應自行拆裝喉管或模仿蓄水測試。

選擇方法不是愈新愈好，而是取決於現場條件、懷疑源頭類別，以及測試能否提供可用的數據。儀器讀數只是其中一塊拼圖，須與其他觀察互相印證。

聯辦處如何分階段跟進？

聯辦處處理滲水投訴時，會按每宗個案的情況，以逐步排除的方式進行一系列可行的非破壞式測試，收窄至最可能的成因。過程一般分階段進行。

按 1823 的現行說明，2026 年 7 月 16 日起接獲的私人樓宇滲水個案按新程序處理，之前已接獲的個案則沿用原有程序。新程序第一階段加入熱成像，配合電子濕度儀分析；若有理由相信源自上層單位，聯辦處會向該單位業主發出「建議維修通知」，要求在 28 個曆日內自行檢查及完成維修。初步判斷與其後為執法而確證源頭，並非同一個步驟。

若通知期限屆滿而滲水持續，第二及第三階段會同步進行。食環署人員負責基本調查，包括濕度監測及排水口色水測試；屋宇署職員或其指派的私人顧問公司負責專業調查，按個案選擇測試。

屋宇署常見問題第 16 項說明，把第二及第三階段改為同步進行，本身沒有改變測試技術，因此不影響找到源頭的個案比例。這一點針對「同步安排」，不能推廣成整套新程序沒有新增技術；第一階段加入熱成像是另一項安排。

以上是官方跟進投訴的程序框架。若住戶自行委託建築技術人員或持牌水喉匠，流程未必相同，測試組合和次序會因應個案與服務安排而有差異。無論走哪一條路，理解分階段調查的邏輯，有助你在每個節點知道下一步大概會發生什麼。

如何由測試結果決定維修範圍？

調查數據要連同測試條件解讀。熱成像呈現表面溫差，微波數據反映混凝土內水分分布；兩者不是同一種量度，也不能直接代替源頭結論。

例如某位置微波讀數偏高，而色水亦在受影響位置出現，仍要核對色水加入哪個部位、出現時間與可能流經路徑，才能評估兩項結果是否支持同一原因。資料互相矛盾時，宜先交代疑點及需補做的檢查，而不是直接圈定一塊地方拆修。

滲水若只在特定用水時段或大雨後才出現，單次到訪未必捕捉得到。住戶在家中按時間記錄出現情況，可協助專業人員把觀察數據與實際現象對照，但記錄本身不構成源頭結論。

維修範圍應與調查結論對應：若結論指向排水管破損，處理範圍會集中於該管道；若指向外牆或窗戶入水，則屬另一類工作。未能確證源頭時，如實記錄未確證的部分，比勉強歸因更有用。找不到源頭不一定是調查失敗，有時是現場條件所致。

報告和觀察紀錄應交代甚麼？

一份有助日後比較的調查記錄，重點在於可追溯。住戶自行觀察時，可整理以下欄位：日期與時間；當時天氣，尤其是雨後或持續降雨；滲水位置與範圍，可用相對於固定參照物的描述；滲水形態，例如滴水、潮斑或水漬擴散；出現頻率與持續時間；以及附近是否有用水活動。這些只是便於記錄的建議欄位，並非任何法定標準。

上門測試的紀錄宜列明方法、測試位置、時間、讀數或觀察現象，以及當時的限制。例如假天花遮擋了哪個範圍、哪些位置未能進入，會影響該次調查可作出的判斷。應把實際觀察、推測原因與已獲支持的結論分開寫。

未能確證的部分亦要如實保留。1823 的說明是：滲水輕微或間歇性，且調查未能找出源頭時，政府介入會終止。單次未能找出原因，並不代表個案一定會即時結束。政府介入的範圍與私人維修需要亦不同，仍有滲水時可向負責人員了解未確證原因及可行的下一步。

住戶保存自己的觀察日誌，有幾個實際好處：與鄰居商討時有共同事實基礎；向管理處或聯辦處描述個案時更清晰；日後再委託專業人士時，對方可以更快掌握變化趨勢。記錄不必複雜，但要持續和一致，避免只記最嚴重的一兩次。

委託調查前，有甚麼要準備？

決定是否進一步調查前，住戶可以先問幾個問題：滲水是持續還是間歇？範圍有否擴大？是否只在雨後或特定用水時段出現？是否涉及樓上或毗鄰單位？這些答案會影響下一步的優先次序。

若明顯涉及自己單位的設備，可請建築技術人員或持牌水喉匠檢查。懷疑涉及鄰舍時，可與鄰居、管理處或法團協調；未能解決可向 1823 求助，不一定要由管理處代為轉介。

報價或委託前，可準備滲水位置的照片與短片、按時間排列的滲水時間線、位置標示（例如在平面圖上圈出範圍），以及與管理處或鄰居的溝通記錄。準備這些有助減少來回查詢，但並非任何程序的必要條件。

比較私人服務時，宜問清楚到訪次數、擬做測試、是否提供書面報告、哪些項目另收費，以及未能查明原因時會如何交代。這些是委託範圍的確認事項，不能以收費高低代替對方法及報告內容的了解。

要留意，調查會以逐步排除的方式進行；源頭確證需配合多項測試或資料，未必一次完成。因此委託前不宜要求對方承諾「一次必定找到源頭」。合理的期望是：按現場條件盡量收窄範圍，並在未能確證時說明原因與建議的下一步。

有讀數，是否就代表責任成立？

讀數偏高不直接等同違法或責任成立。讀數只是其中一項資料，責任判斷涉及更多因素，包括源頭確證、個案情況及相關程序。住戶不宜自行以單一讀數向鄰居定責。理解方法的限制，反而有助各方以事實為本溝通。

另要分清調查與執法範圍。屋宇署的職責說明指出，聯辦處處理滲水衞生妨擾；雨水或供水喉漏水在正常情況下不屬該條例的執法情況。涉及樓宇安全、排水渠失修或浪費供水，可按需要由屋宇署或水務署跟進。沒有依某條例執法，不代表水患不用修理。

查明原因後，如何跟進維修？

請維修方說明建議處理哪個構件、與調查結果有何關係，以及完成後如何檢查效果。只處理受影響位置的油漆或飾面，並未交代水從哪裏來，也不足以說明源頭已解決。

保留維修日期、範圍、測試結果及之後的觀察紀錄。若滲水再次出現，把新情況與原來的用水、天氣及位置對照，交由負責人員評估；不要單憑短暫乾燥便認定所有原因已排除。

常見問題

可否未找出源頭就向 1823 求助？

可以描述位置、時間及已嘗試的處理方法，毋須自行完成技術鑑定。聯辦處會按個案作初步調查及判斷適用的跟進方式。

用過儀器仍找不到原因，下一步怎辦？

請負責調查的人員說明已檢查範圍、尚未排除的疑點與現場限制，再討論是否補做測試或持續觀察。已向聯辦處舉報的個案，可把新出現的水痕或情況變化交回跟進人員。

同步調查是否代表一次上門便完成？

不是。同步是第二及第三階段的安排，並不保證只需一次到訪。間歇性滲水、進入單位的安排及測試結果，都可能影響所需時間。