住公屋發現樓上漏水，第一步不是自行上樓理論，而是盡快經屋邨辦事處報修，讓房屋署安排工程人員上門檢查。署方目標在接獲通知後三個工作天內上門，並用儀器辨識源頭；一般個案可於進入單位後約一星期完成，但若涉及上下層協調、更換喉管或搭棚，需額外時間。若源頭在樓上而該處屬公屋租戶並拒絕配合入屋檢查或施工，房屋署可按屋邨管理扣分制處理。以下說明報修、檢查、責任分界與復修覆測的實際流程，並提示如何記錄與配合。
公屋樓上漏水第一步做甚麼：向屋邨辦事處報修
發現天花、牆身或地台出現滲水痕跡，最直接的做法是透過屋邨辦事處報修。公屋租戶如有日常維修需要，可經「日常家居維修服務」聯絡屋邨辦事處，辦事處會安排職員上門檢查及適時維修。漏水屬滲水個案，會按房屋署既定的上門檢查及協調流程處理，而署方的目標是在接獲租戶通知後三個工作天內安排上門檢查。
報修時，你可自行記錄有助檢查的細節，這不是官方要求，但能讓工程人員更快掌握情況。建議記下滲水出現的位置（例如天花、牆腳、浴室對上位置）、首次發現日期、出現頻率（持續或間歇）、與用水時段的關係，以及顏色、氣味或滴落速度等變化。若安全可及，可從室內拍攝滲痕範圍及變化，並記下拍攝日期。不要自行鑿開牆身或地台，也不要在未確定源頭前封堵裂縫，以免影響判斷。
報修後宜保留個案編號及聯絡紀錄，方便日後跟進。若情況在等候期間惡化，例如滴水量增加或影響燈具、電掣附近，應即時通知辦事處，讓署方按實際情況處理。滲水源頭未必在樓上單位的同一位置，可能來自牆內喉管或防水層，因此不宜單憑位置自行判斷責任誰屬。
房屋署上門檢查怎樣找出漏水源頭
檢查由房屋署工程人員進行。按官方說法，房屋署會配合使用濕度探測及紅外線成像等儀器，以辨識滲水源頭，包括牆身、防水層或在牆身內的喉管等。這些儀器屬檢查方法之一，有助收窄可疑範圍；具體採用甚麼儀器及測試，仍視乎個案情況，最終亦需配合現場觀察與測試，才能確定源頭位置。
時間方面，房屋署的目標是在接獲租戶通知後三個工作天內安排上門檢查。一般情況下，工程可於進入單位後約一星期內完成；實際時間取決於個案的複雜程度及各方合作情況。若個案涉及上、下層協調、喉管更換或需搭建棚架等，則需額外時間安排。一般個案與複雜個案的時間預期有明顯差別：前者以進入單位後約一星期為參考，後者要額外安排工序、協調上下層單位及搭棚等，難以用同一個日數概括。（相關官方說明見：https://www.info.gov.hk/gia/general/202601/28/P2026012800343.htm）
檢查期間，工程人員可能需要進入你的單位及樓上單位，亦可能在浴室、廚房等位置做測試。住戶可配合的是保持通道暢通、預留時間讓人員入內，並如實說明用水習慣及曾做過的改動，例如自行裝修或更換潔具的時間。若住戶曾經改動防水層或喉管，檢查方向可能不同，但具體成因仍須由檢查確定，不宜自行判斷。
另外，房屋署就收回公屋單位的修繕及翻新亦有既定的驗收流程。按二○二六年一月二十八日立法會書面答覆所述，收回單位後，工程人員會翻查過往維修紀錄並到單位檢查；如發現滲漏，會在單位內進行適當維修，並在完工後驗收。該答覆亦提到，工程人員會在翻新工程期間在場監督關鍵工序，包括塗刷防水層以確定全面覆蓋相關範圍、進行水密性測試，維修工程須通過驗收方可出租。這套流程屬收回單位再出租的情況，與現住租戶報修的檢查屬不同情境，不能直接套用為現住個案的維修要求或驗收標準。
源頭多在樓上：舊邨常見成因與根治方向
公屋滲漏個案在舊屋邨較為常見。按官方觀察，超過六成個案來自樓齡30年以上的舊屋邨，滲漏源頭多為浴室地台或牆身，成因主要包括防水層老化、建築物料自然損耗，或租戶自行裝修期間損壞防水層或喉管等。這些描述是房屋署對已接獲個案的整體觀察，並非個別單位的診斷結論；具體成因仍須由檢查確定。
從位置看，浴室地台與牆身之所以常見，是因為該處長期有用水、去水及濕氣停留，防水層一旦老化或破損，水便可能沿結構層或牆身向下滲。喉管方面，牆內喉管若有接駁位鬆脫或破損，也可能造成間歇或持續滲漏，而表面未必即時見到明顯水漬。同一個位置出現滲水，成因可以是防水層、物料損耗或喉管問題，需要靠儀器與現場測試區分。
根治方向上，就源頭屬防水層老化等情況，房委會一般會為受影響位置重鋪防水層，作為徹底處理滲漏的方向。房屋署亦會繼續積極協調檢測或維修的安排，並透過執管措施推動個案順利完成。對住戶而言，理解這個方向有兩層意義：一是維修目標不只是止住表面滴水，而是處理源頭位置的防水層；二是協調與執管措施是推動個案完成的機制，住戶宜配合檢查及維修安排，避免因誤解而拖延。實際每宗個案是否以重鋪防水層處理，仍須由檢查結果決定。
住戶不宜自行判斷「一定是樓上某個位置」或「一定是某條喉」，也不應在未確定源頭前自行重做防水。正確做法是讓檢查確定成因，再由負責一方按流程處理。
樓上住戶不配合檢查維修會怎樣
滲水處理往往需要進入不同單位檢查或施工，若源頭在樓上而對方不配合，程序便會拖長。為順利處理滲水或漏水事宜，房屋署會對拒絕配合檢測或維修的公屋租戶執行屋邨管理扣分制。根據扣分制，不讓房委會或其授權的人士於其居住單位進行滲漏檢查或施工，會被扣七分。過去三年，房屋署曾因此對21個公屋租戶扣分。
若你面對樓上住戶不願配合，應把情況告知屋邨辦事處，由署方按機制協調及跟進，而不是自行上樓交涉、要求對方開門，或試圖從自己單位封堵了事。自行處理不但可能令源頭更難辨識，也可能影響日後維修判斷。
作為需要入屋的一方，你可以做的是配合安排：與辦事處商約檢查或施工時間，盡量讓家中有人在場開門；若單位有長者、幼童或寵物，可預先告知，讓人員有所準備；如需移動傢俬或雜物，可預早清理通道。這些配合屬編輯建議，並非官方要求，但能減少改期與延誤。若你對入屋安排有疑慮，可先向辦事處了解人員身份及範圍，再作安排。
責任與費用分界：正常損耗、非正常損耗與自費項目
公屋單位內房委會提供的固定裝置及設備（門窗之玻璃除外），如因正常損耗而需要維修或更換，房委會將承擔相關責任。至於非正常損耗而引致的維修或更換問題，或租戶在裝置及設備仍屬可用的情況下要求更換，租戶可委託房屋署代為處理，但費用須由租戶支付。自費修葺服務的收費每年均會作出檢討，詳情可向辦事處職員查詢。
為方便理解，房屋署租戶自費修葺項目會列出各項標準家居裝置維修的收費（2026年1月1日起生效），例如：修理水龍頭漏水問題300元；更換膠隔氣（直徑50毫米或以下）300元；清理淤塞面盆、鋅盆、地渠、浴缸或廁所去水300元。收費以伍／十元整數計，且只適用於維修標準公屋裝置。
要留意，這張自費修葺清單用於日常家居標準裝置維修，並非滲水維修或重做防水的報價，也不構成市價，更不能當作樓上滲水個案的費用分界。清單本身不涵蓋特定滲水源頭的責任判斷；價目每年檢討後亦可能不同，住戶應向辦事處查詢最新收費。
滲水個案涉及樓上單位的防水層或喉管時，責任與費用安排須按實際檢查結果及相關機制處理，不能單憑自費修葺清單推斷。若你不確定某項維修屬正常損耗還是非正常損耗，可先請辦事處安排檢查，再了解費用安排，避免自行動工後才發現責任誰屬有爭議。
公屋與資助出售單位處理方式有何不同
不同住戶類型，處理渠道與機制不盡相同。公屋租戶經屋邨辦事處報修，房屋署會按上門檢查、協調及維修流程處理，並在有需要時執行扣分制。資助出售單位方面，過去三年約有二萬三千個單位入伙，房委會收到其中500多個單位（約百分之二）的住戶報告，要求協助跟進漏水或滲水執修。這組數字屬資助出售單位的統計，與公屋租戶的報修及扣分機制不同，不能一律套用於所有樓宇類型。
因此，公屋租戶應以屋邨辦事處為主要接觸點；資助出售單位的業主或住戶，則按所屬屋苑或相關辦事處的既定安排尋求協助，具體跟進方式向相關辦事處查詢。不要把公屋租戶的扣分機制當作適用於資助出售單位，也不要把資助出售單位的統計當作自己個案的處理時間參考。兩者的共同點是：滲水個案通常需要檢查確定源頭，再按實際情況安排維修與協調。
若你同時是受影響的下層住戶，而樓上屬另一類單位，最穩妥的做法是先把情況告知自己所屬的辦事處，由對方按合適渠道轉介或協調。住戶自行猜測責任誰屬或費用由誰付，往往只會拉長處理時間。
完工之後：覆測源頭與樓下復修怎樣驗收
維修完成不等於事情結束，覆測源頭與樓下復修同樣重要。房屋署在收回公屋單位後會翻查維修紀錄並檢查，如發現滲漏會在單位內進行適當維修，並在完成工程後進行驗收，以確定單位滲漏情況已獲妥善處理。翻新工程期間亦會在場監督關鍵工序，包括塗刷防水層以確定全面覆蓋相關範圍、進行水密性測試，所有維修工程須通過驗收方可出租。不過，這套流程屬收回單位再出租的情境；現住租戶的滲水個案，覆測與驗收安排須按個案實際情況及辦事處的安排處理。
由於房委會一般會為受影響位置重鋪防水層以處理滲漏，覆測的意義就是在防水層重鋪及相關工序後，觀察是否仍有滲水。住戶如想掌握進度，可向辦事處了解維修進度及驗收安排，並在有需要時記錄觀察結果，例如查看原本滲水位置、記下日期、天氣、用水情況及有無再現水漬。這些記錄有助日後如有需要再作跟進，屬編輯建議，並非官方要求。
樓下單位方面，若之前因滲水出現發霉、剝落或損壞，一般需待源頭處理及確認穩定後，才安排復修飾面。住戶不宜在源頭未處理好之前自行修補天花或牆身，因為若滲水再現，修補處可能再次損壞，亦會影響判斷。若你不確定何時適合復修，可向辦事處了解維修進度及驗收安排。
常見問題
報修後多久會有人上門檢查？
房屋署的目標是在接獲公屋租戶通知後三個工作天內安排上門檢查，並用濕度探測及紅外線成像等儀器辨識源頭。一般個案可於進入單位後約一星期內完成，但若涉及上下層協調、更換喉管或搭棚，需額外時間，實際以個案複雜程度及各方合作情況為準。
樓上住戶拒絕配合檢查或維修，會有甚麼後果？
房屋署會對拒絕配合檢測或維修的公屋租戶執行屋邨管理扣分制。不讓房委會或其授權人士入屋進行滲漏檢查或施工，會被扣七分。住戶應把不配合情況告知屋邨辦事處，由署方按機制協調，不要自行上樓交涉或試圖自行封堵。
滲水維修的費用由誰負擔？
公屋單位內房委會提供的固定裝置及設備（門窗之玻璃除外）如因正常損耗需維修或更換，由房委會承擔；非正常損耗，或裝置仍可用而租戶要求更換，租戶可委託房屋署處理但須自付費用，收費每年檢討並只適用於維修標準公屋裝置。若涉及滲水源頭，責任須按實際檢查結果及相關機制判斷。