居屋鋁窗維修找誰？交樓執修、減音窗限制與驗窗安排

居屋鋁窗滲水、窗鉸鬆脫或需要更換時，最容易混淆的是由誰跟進，以及工程要按甚麼規格進行。不同屋苑的窗戶設計和文件條款未必相同，不能把另一屋苑的減音窗或固定窗要求直接套用。先按自己的屋苑文件分清交樓執修、日常維修與強制驗窗，再向管理處或相關執行機關確認安排，才較容易訂出合適的工程範圍。

居屋鋁窗有不同設計，先核對自己單位的文件

居屋並非只有一款鋁窗。同一屋苑的不同單位，也可能分別設有普通可開啟窗、減音窗或固定窗。確認維修及改動限制時，應查所屬單位的售樓資料、批准設計及公契，管理處則可協助查找相關文件。

以凱樂苑的售樓說明書為例，裝設於單位內的減音窗，業主不得干擾、改動、變更或拆除，惟按公契規定作保養、維修或更換則屬例外；其保養、更換或維修工作須由業主自費，並根據房委會提供的圖則及方法內所列明的標準及規格進行，業主須以適當物料及委任合資格的承辦商處理。房委會須在管理處內提供有關安裝、保養、更換或維修減音窗的圖則及方法，供業主於日常辦公時間內免費查閱。

若單位設有固定窗，要求會多一層：除進行保養、更換或維修工作外，固定窗須在任何時間保持關閉及鎖上，以緩解噪音；其保養、更換或維修同樣由業主自費。並非所有居屋單位都設有固定窗，所以要核對自己單位的實際窗型及適用要求。

上述例子見凱樂苑售樓說明書第134頁，須以公契全文為準。它不是全港居屋統一規格，減音窗圖則要求亦不應不加區分地套到每一款固定窗。其他屋苑應逐項核對自己的文件；管理處的回覆不能取代適用建築程序或公契條款。

交樓後窗邊滲水，怎樣提出執修？

可先向入伙跟進人員或管理處報告，提供單位、交樓文件、出現位置及安全情況下取得的照片，查詢適用的執修安排及聯絡人。若有玻璃破損、窗扇鬆動或水接近電力設備等危險，應先避開及安排緊急處理，不要等責任釐清後才處理。

房屋局2026年1月28日答覆提到，2023至2025年資助出售單位入伙後的滲水執修個案，大多涉及輕微事項，例如窗框邊殘留沙石或窗鉸調校影響密封。這是該批個案的描述，不能據此判定自己單位的原因或嚴重程度，也不是每宗維修的完工保證。

另一邊廂，對於所有新落成的公營房屋單位，房屋署會在室外對窗戶進行加壓噴水測試。這是交樓前的政府驗收程序之一，並非住戶自行檢驗的方法，也不保證入住後永不出現滲漏。入伙後出現的問題，仍須按實際情況另行處理。

記錄雨勢、滲入位置及持續時間有助檢查，但毋須刻意保留積水或延遲減少損壞。不要自行拆窗、鑽孔或攀爬處理外窗；若擬安排其他維修，宜先與跟進方說明，保存工程前後紀錄。

執修期或其他保障是否適用，應按自己的買賣及交樓文件核對，不能把另一屋苑的期限直接套用。日常維修、交樓執修與樓宇結構安全保證也不是同一項保障。

窗戶安全、強制驗窗與防水維修有何分別？

鋁窗安全的核心風險是脫落。根據過往窗戶脫落事件的檢討，主要原因之一是窗鉸的螺絲或鉚釘因日久銹蝕或損耗而損壞；此外，窗戶欠缺妥善保養和使用方法不正確也是造成脫落的原因。這些原理並非居屋獨有，而是所有窗戶都要面對的問題。

日常使用時若發現異響、鬆動或明顯銹蝕，應停止操作有問題的窗扇，安排合適人員檢查，不要反覆開關測試。法定通知以外的日常維修同樣須由具備相應資格的人員按工程範圍處理。

若單位收到強制驗窗計劃的法定通知，便會進入訂明檢驗及訂明修葺的框架。訂明修葺以不遜於窗戶原有設計為標準；業主也可選擇在進行修葺的同時，一併提升窗戶的建造標準至符合現時最新的要求。欠妥的窗戶組成部分如影響窗戶安全，一律須予以修葺或更換。至於不影響安全的窗戶組成部分，例如防水密封劑、防水墊條或膠條等，並不是強制驗窗計劃下訂明檢驗及修葺所涵蓋的範圍。

膠條仍要按功能分清：固定玻璃的膠條與壓條可能涉及安全，不能一概當成純防水保養。可參閱屋宇署窗戶維修說明及相關作業備考，並請合資格人士說明哪些屬訂明修葺、哪些另作防水處理。

居屋的強制驗窗亦要看個別通知。獨立審查組的計劃說明指出，樓齡達10年或以上的相關私人樓宇（不高於三層的住用樓宇除外），業主接獲通知後須委任合資格人士檢驗；有需要時由註冊承建商在其監督下修葺。不是一到10年便自行推定已收到通知，完成期限亦以通知為準。

居屋鋁窗有問題，應找管理處、獨立審查組還是滲水辦？

按問題性質聯絡即可，毋須依固定次序逐個部門查詢。管理處可協助現場安排，但有即時危險應盡快向相關部門求助。

可左右滑動查看完整表格

屋宇署強制驗窗頁面就居屋、租置屋邨及公共屋邨範圍內的相關申報另列安排，指明表格按規定郵寄或親身遞交房屋局常任秘書長辦公室獨立審查組。管理處收了副本，不等於已向執行機關呈交。

雨水經外牆或窗戶滲入，以及供水喉管破損，正常情況下不屬聯辦處可按衞生妨擾起訴的情況；但聯辦處仍有勸喻及轉介安排。不應理解為所有政府跟進或維修責任都結束。

委託承辦商前，怎樣比較報價及資格？

先交代窗戶數量、尺寸、設計、可見問題，以及是否收到法定通知，並提供可取得的圖則或物料要求。費用會隨檢查及工程範圍而異，不能只比較一個總數。

強制驗窗應核對合資格人士身份及註冊狀況，確保由本人檢驗；公司擔任合資格人士，須由其獲授權簽署人親自檢驗。日常修葺或更換也須按實際工程核對承建商資格，不能因沒有通知便只看管理處是否接受。

與承辦商接洽時，可要求詳細的維修報價單，列明項目、範圍與所用物料，避免只有一個總數。比較報價時，宜把每份報價按同一組欄位整理：工程項目、涵蓋位置、物料說明、是否包括檢驗、保養或跟進安排、報價有效期。保留檢驗及修葺前後的記錄與照片，日後如再有滲水或安全疑問，這些記錄會是重要依據。

建議把安全修葺、另議防水、更換或提升規格分開列項，並確認施工期間如何保護室內設施、完工後如何檢查，以及哪些紀錄及文件會交給業主。

想趁維修改窗型，先確認方案是否可行

把固定窗改成可開啟窗、改分格或更換玻璃，可能影響原有通風、減音或其他設計要求。即使願意自費，亦不代表一定可以改；應在訂料前核對公契、批准設計及適用工程程序。

請施工方在方案中清楚區分「按原有設計修復」與「改變設計」，並說明後者需要的評估及文件。若原有圖則或規格尚未找齊，宜先查清楚再決定，避免買了物料才發現不能使用。

常見問題

剛入伙便滲水，是否一定由房委會免費維修？

應先報告並核對交樓文件、執修安排及實際成因，不能只憑「新居屋」便判定所有項目免費。若有即時安全問題，先安排處理。

減音窗可否找自己的師傅更換？

可先查詢服務，但落實前須核對所屬物業的公契、圖則、物料及承建商資格要求。凱樂苑的規定只是個別例子，不是其他屋苑的代用規格。

把驗窗文件交給管理處，是否已完成呈交？

不一定。應確認已按通知及規定向獨立審查組呈交，保存相關副本及紀錄。亦可按獨立審查組網頁指示查閱表格呈交狀況。

未收到法定通知，可以先安排檢查嗎？

可以主動安排專業檢查及所需維修，不用等通知才保養。若日後收到通知，仍須核對該通知要求，不能只憑早前一次一般維修便假定已遵從。