露台加了窗，是否仍受露台那套規定管？答案是仍要。原本沒有圍封的露台或外廊，在入伙後被圍封，屋宇署在強制驗樓計劃下仍會把它視為「沒有圍封」的構築物；若以窗戶圍封，那批窗亦要納入強制驗窗計劃檢驗和修葺。至於是否屬僭建物，關鍵不在「有冇加窗」，而在於當初有否拆除或改動混凝土護牆或金屬防護欄，以及工程有否事先取得建築事務監督批准及同意，或按小型工程監管制度進行。下文按屋宇署的公開規定，說明你應查核哪份文件、如何分辨兩條檢驗線，以及面對工程時應找哪一類專業人士。
圍封了還算不算露台？先分清驗樓與驗窗兩條線
圍封露台之後，最常見的誤解是「已經變成室內，所以不再受露台那套規定管」。事實並非如此。原本沒有圍封的露台或外廊，入伙後被圍封，在強制驗樓計劃下仍會被視為「沒有圍封」的構築物，業主須委任註冊檢驗人員檢驗。判斷起點是單位的批准圖則：圖則顯示露台或外廊在原先獲批的設計中有沒有圍封，這個原有狀態直接決定往後的檢驗與合規方向。
強制驗樓與強制驗窗是兩條並行的責任線，各有觸發條件。已完成圍封的露台，本身要按強制驗樓計劃檢驗；露台或外廊在入伙後以窗戶圍封，該批窗戶另須在強制驗窗計劃下檢驗和修葺，確保安全。兩項計劃各有其合資格人士與法定通知，不會因為已找一方檢驗，另一方就自動完成。
強制驗窗計劃適用於樓齡達10年或以上的私人樓宇，不高於三層的住用樓宇除外。業主在接獲法定通知後，須委任合資格人士檢驗所有窗戶，包括玻璃百葉窗及公用部分的玻璃牆；經檢驗後屬訂明修葺的項目，須由註冊承建商在合資格人士監督下進行。是否要即時展開，一律以屋宇署發出的法定通知為準，而不是以鄰居做法或口頭傳聞為準。
在專業人士上門前，住戶可以安全地做的事只有兩件：翻出批准圖則，確認露台或外廊的原有狀態；把歷年收到的屋宇署通知按日期整理，分清哪份關於驗樓、哪份關於驗窗。上門檢驗、判斷構築物是否安全，屬註冊檢驗人員與合資格人士的專業範圍，住戶不宜自行攀爬或拆動窗扇。
哪種密封露台會被視為僭建物？
並非所有密封露台都由同一條路徑處理。若圍封之前曾拆除或改動露台的混凝土護牆，或外廊的金屬防護欄，而該等拆除或改動工程未經建築事務監督事先批准及同意，亦未按小型工程監管制度進行，該工程會視為僭建物。核心問題不是「有沒有加窗」，而是「有否動過原本的護牆或防護欄，以及有否走過批准程序」。
住戶可按兩條問題自我檢查：第一，工程有否事先獲得建築事務監督批准及同意；第二，工程有否按小型工程監管制度進行。若兩者皆否，而工程又涉及拆除或改動護牆、防護欄，便落入僭建物的範圍。註冊檢驗人員須確定有關僭建物的狀況屬安全，並在檢驗報告中記錄。
這裡有一個容易誤讀的地方：業主毋須在強制驗樓階段即時清拆僭建物及進行還原工程，但這不等於該僭建物已經合法化。屋宇署仍會按當時的執法政策取締僭建物，而執法政策可隨時間改變。從風險管理角度看，主動安排清拆，比日後被動面對執法更具可控性；這是取態建議，不是法定要求。
三種常見情境的風險並不相同。單純在非環保露台加窗，主要看小型工程監管制度與規劃規定；拆除護牆或防護欄後再加窗，會多一重僭建物風險；若露台在原先獲批設計中已屬圍封狀態，則須以批准圖則為準，不能單憑外觀推斷。無論屬哪一種，涉及結構或護牆的改動，都不應由住戶自行處理。
環保露台與工作平台：為何一加窗就違反豁免條件
環保露台與工作平台的情況更為明確。這類設施的面積之所以獲豁免計入總樓面面積，是建基於《建築物條例》第42條所施加的條件：設施必須在不被圍封的情況下，其面積才可獲豁免。因此，若以窗、玻璃嵌板、格柵、實心牆或類似裝置，把設施由護牆高度以上圍封，便會違反該項豁免條件，並導致違反《建築物條例》。環保露台或工作平台並不可安裝窗或被圍封。
這裡的邏輯與一般露台不同。豁免的基礎是「不圍封」這個條件，條件一旦不成立，豁免就不再適用。這不是設計偏好問題，而是與豁免條件直接掛鈎的合規要求。住戶若在這類單位加窗，便會落入違反豁免條件的情況。
相反，一般露台、外廊與天台平台的處理路徑各異，不應把環保露台那套規定直接套用到所有露台。要確認自己單位屬哪一類，第一步是核對批准圖則：除了確認該處的原有狀態，亦要看清是否屬經豁免計入總樓面面積的環保露台或工作平台。若圖則標示不清，應交由建築專業人士判讀，而不是靠口頭描述或參考同座其他單位。
各類設施的圍封處理路徑可粗略區分。環保露台及工作平台不可圍封，違者即違反豁免條件；非環保露台或外廊加窗須按小型工程監管制度進行，並符合天然照明及通風規定；天台平台加建構築物則涉及另一套呈交圖則或小型工程的考慮。三者要求不同，混淆會令你走錯程序。
想加窗或還原？按工程性質走正確程序
在非環保露台或外廊上安裝窗，須同時滿足兩項要求：一是按小型工程監管制度進行，二是符合《建築物（規劃）規例》有關天然照明及通風的規定。兩項要求同時適用。業主應在展開工程前徵詢建築專業人士或註冊承建商意見，評估可行性。
若工程涉及拆除或改動單位的結構牆，路徑會更嚴謹。這類窗戶改動須委任認可人士及註冊結構工程師評估可行性，向屋宇署呈交建築圖則，並在獲得批准及同意後，才可由註冊承建商進行。窗的大小、高度及與地面的距離，都會影響工程屬小型工程監管制度還是須呈交圖則的一類；實際級別須由專業人士按個別圖則及尺寸判斷，住戶不宜自行歸類。
籌備時，可先把文件備齊：批准圖則、單位平面圖、以往發出的法定通知，以及任何與窗戶或露台相關的工程紀錄。專業角色方面，小型工程由訂明建築專業人士及訂明註冊承建商處理；涉及結構牆的改動，則由認可人士及註冊結構工程師主導。不同角色負責不同環節，分工不能互換。
最後一點關乎限制而非步驟。窗戶改動涉及結構、外牆與墜樓風險，攀爬、拆窗、鑽孔或自行封板都不屬住戶可安全處理的範圍，應交由合資格專業人士評估和執行。
強制驗窗與密封露台窗戶的安全重點
圍封露台的窗戶，在強制驗窗計劃下有其檢驗重點。計劃要求樓齡達10年或以上的私人樓宇（不高於三層的住用樓宇除外）業主，在接獲法定通知後委任合資格人士檢驗所有窗戶，包括玻璃百葉窗及公用部分的玻璃牆。訂明修葺須由註冊承建商在合資格人士監督下進行。
檢驗時，欠妥而影響窗戶安全的組件，一律須予以修葺或更換。但有兩點常被混淆：不影響窗戶安全的組件，例如防水密封劑、防水墊條或膠條，並不屬強制驗窗計劃下訂明檢驗及訂明修葺的涵蓋範圍。這些項目即使老化或滲水，也屬建議維修性質，不應被當作法定必須即時處理的訂明修葺。住戶在接收報價時，宜分清哪些項目屬訂明範圍、哪些屬建議項目。
窗戶安全保養方面，屋宇署指出窗戶脫落的主要原因之一，是窗鉸的螺絲或鉚釘因日久銹蝕或損耗損壞，加上欠缺妥善保養及使用方法不正確。若窗鉸螺絲出現鬆脫、缺漏、呈現灰白色粉狀物或銹蝕，便須更換；更換窗鉸時，須最少使用三根鉚釘或螺絲。檢查與更換應由合資格人士或承建商處理，住戶不應自行拆動窗鉸。
在專業人士上門前，可以安全地記錄窗戶位置、數量，以及肉眼可見的明顯損壞情況，例如螺絲表面出現粉狀物、開關有異聲或窗扇鬆動。這些紀錄有助溝通，但不構成檢驗結論，也不應取代專業判斷。切勿自行攀出窗外檢查或試圖上緊螺絲。
下一步：如何查核自己單位屬哪一種情況
要確認自己單位屬哪一種情況，可行的次序是先查文件，後問專業。第一步是查批准圖則，確認露台或外廊的原有狀態，以及該處是否屬經豁免計入總樓面面積的環保露台或工作平台，這些資料可經屋宇署樓宇資訊中心或「百樓圖網」查閱。第二步是整理歷年收到的法定通知，分清哪份關於強制驗樓、哪份關於強制驗窗。第三步才是按情況找對專業角色：圍封構築物由註冊檢驗人員檢驗，窗戶由合資格人士檢驗，涉及結構牆的改動則由認可人士及註冊結構工程師評估並呈交圖則。
除屋宇署的規定外，亦宜翻查大廈公契及管理處的同意要求。公契或管理處可能對外觀、窗戶款式或工程時段另有規定，這些要求獨立於《建築物條例》，但同樣會影響工程能否順利進行。忽略這一層，有機會在工程中途才發現受阻。屋宇署亦提醒，違反《建築物條例》可影響家居保險保障，包括火險。
對於現行安排，一律以已正式生效的條文為準；在條文生效前，不應把草擬內容當作現行標準，也不應據此決定是否展開工程。實際情況以屋宇署正式文件及專業人士意見為準，個別個案更不宜以鄰座做法推論。
向專業人士查詢時，可帶着具體問題：該處是否在批准圖則中屬圍封狀態；現有工程有否涉及拆除或改動護牆、防護欄；應走小型工程監管制度還是呈交圖則；窗戶是否須納入強制驗窗；以及大廈公契或管理處有否額外要求。把問題問清楚，比單問「這樣做是否違規」更能得到可用的答案。
常見問題
以下是住戶最常提出的四條問題，答案以屋宇署現行公開規定為據。個別個案仍以批准圖則及專業人士意見為準。
我把露台加了窗，是否就等於屬於僭建物？
不一定。是否屬僭建物，關鍵在於圍封之前有否拆除或改動混凝土護牆或金屬防護欄，以及該工程有否經建築事務監督事先批准及同意，或按小型工程監管制度進行。若兩者皆否而涉及改動護牆、防護欄，才會視為僭建物。單純加窗而未動護牆的情況，須另按小型工程監管制度及天然照明、通風規定評估。實際判斷應交由專業人士按批准圖則處理。（資料來源：屋宇署「露台和外廊」常見問題）
若露台被視為僭建物，是否要在強制驗樓階段立刻清拆？
業主毋須在強制驗樓階段即時清拆及還原，但這不等於合法化。註冊檢驗人員須確定該僭建物狀況屬安全並在報告中記錄，屋宇署仍會按當時執法政策取締僭建物。執法政策可隨時間改變，因此主動安排清拆通常比被動等待更可控。
環保露台可否加窗或圍封？
不可。環保露台及工作平台須在不被圍封的情況下，其面積才可獲豁免計入總樓面面積。以窗、玻璃嵌板、格柵、實心牆或類似裝置由護牆高度以上圍封，會違反《建築物條例》第42條的豁免條件。一般露台與外廊的處理路徑不同，須分別判斷。
圍封露台的窗戶是否也要納入強制驗窗？
要。露台或外廊在入伙後以窗戶圍封，業主需在強制驗窗計劃下檢驗和修葺這些窗戶，以確保安全。強制驗窗計劃適用於樓齡達10年或以上的私人樓宇，不高於三層的住用樓宇除外；是否須即時展開，仍以屋宇署發出的法定通知為準。（資料來源：屋宇署強制驗窗計劃涵蓋範圍）