窗框漏水責任，要分清水源、欠妥部位的維修分工，以及有沒有需要另行追討的損失。水痕在自己窗邊，不代表一定由自己付全部費用；懷疑來自樓上，也不能未查證便要求對方賠償。以下按公契、租約、查漏紀錄及香港求助程序，說明如何推進處理。
先查水源，水痕位置不等於責任界線
窗邊出現水痕，很多住戶第一時間想問的是「邊個要負責」。但同一道水痕，可以來自幾個截然不同的位置，而源頭直接影響維修方向與追討對象。與其先爭論誰錯，不如先做一份簡單記錄：何時濕、濕在哪、幾時開始。
雨後沿窗框出水，可以與密封、排水、框牆接口或外牆狀況有關；水亦可能沿構造流到另一位置才被發現。只在風雨時出現、窗台與天花同時濕，都是查因線索，不足以單獨證明某個窗框或樓上單位有問題。
住戶可在安全可觸及的室內位置自行觀察及記錄，例如用手機拍下滲水位置、量度大概範圍、記下日期與天氣。外牆、窗鉸、窗框結構，或需要接近外牆的檢查，屬專業維修範圍，不宜自行處理。
記錄時，時間、位置、變化三項最實用：首次發現日期、每次滲水的具體時間與當時天氣；窗框、窗台、天花、牆身的哪一處，並附照片；滲水是否擴大、是否只在打風大雨出現、期間做過什麼。這份記錄不是法律文件，但能幫助管理處、法團或專業人士更快掌握情况。
記錄與查文件可以同步進行。若有窗扇鬆動、玻璃破裂、批盪剝落或電力裝置受濕，先避開危險位置並安排緊急處理，不應等責任爭議有結論才止險。
公契與單位範圍點樣影響窗框漏水責任
公契是判斷窗框漏水責任的核心文件之一，但它不會給出一個全港通用的答案。公契通常界定哪些部分屬公用部分、哪些屬個別單位範圍，並列明維修責任誰屬、管理公司與法團的角色。窗框、窗邊外牆、窗台底部是否屬於單位範圍，每家每戶的界線都可能不同，實際劃分必須查閱個別大廈的公契及相關圖則。
公契是重要依據，但並非唯一依據，亦須考慮適用法例、欠妥原因及實際損失。物業管理業監管局的滲水指南分別說明業主的普通法謹慎責任、公契分工與公用部分保養。公用部分應由相關業主或法團妥善管理維修；管理公司協助安排工作，不等於它必然要自付所有費用或賠償。
要另行分清「誰安排維修」與「誰賠償損失」。曾更換窗戶、曾收到通知或水痕在某單位，都可能是證據的一部分，不能取代對致漏原因及法律責任的判斷。爭議涉及多方時，可請建築專業人士查因，並就責任及索償諮詢法律意見。
住戶向管理處索取文件時，可一併問清楚：這座大廈的公契如何界定單位範圍與公用部分；窗框及窗邊外牆的維修責任在公契中如何表述；管理處過往處理同類滲水的紀錄與做法；法團是否有相關維修紀錄或投訴檔案。同時保留自己單位的現場照片、裝修或更換窗戶的單據，方便日後對照。
公契條文因大廈而異，本文不能代替個別公契的法律解讀。若條文複雜或涉及改動爭議，交由專業人士解讀會較穩妥。
書面報修與求助，可以同步推進
不用等自己完全查清水源或公契才報修。先通知業主或管理處，要求協調檢查；如疑涉鄰居，可同時聯絡對方，避免只口頭爭論責任。
第一步是記錄。拍照、記下日期與位置，並保留與鄰居或管理處的對話紀錄。
第二步是書面通知管理處，要求安排調查。口頭通知之外，以書面提出會較清楚，內容可包括單位資料、滲水位置、首次發現日期、要求事項，以及希望回覆的期限，並保留副本。若涉及樓上或毗鄰單位，可要求管理處協助聯繫有關住戶，安排檢查。
協商未能解決、水源不明或安排沒有進展，可向1823查詢或舉報。管理處可協助，但完成管理處調查或取得私人報告，並不是住戶查詢求助的必須先決條件；是否屬部門的執法範圍，由相關調查及法例決定。
書面要求的框架可以簡單直接：寫明單位及聯絡方法、滲水位置與首次發現日期、已做過的觀察與紀錄、要求對方在指定期限內回覆或安排檢查，並註明會保留進一步求助的權利。這份紀錄的核心作用，是讓各方在後續轉介時有共同依據。
聯辦處會如何跟進？28日通知代表甚麼？
聯辦處職責說明指出，雨水經窗戶、外牆或天台等位置滲入，以及供水喉管破損引致滲水，在正常情況下不屬第132章可提出起訴的衞生妨擾。涉及樓宇安全或排水渠失修，可按需要轉介屋宇署；供水喉管失修造成浪費供水，可轉介水務署。這不等於毋須維修，亦不決定民事賠償權利。
按1823於2026年7月20日更新的說明，聯辦處已於2026年7月16日起全面實施新程序，適用於當日起接獲的新個案；較早收到的個案仍按原有程序跟進。
第一階段檢查後，若有理由相信滲水由上層單位引致，會發出建議維修通知，要求該單位在28個曆日內自行檢查及完成維修。官方列出的約14個工作天發出通知安排，須配合調查條件理解；28日是通知的檢查維修期限，不是每宗投訴28日內必定修好或完成責任裁定。
若期限屆滿仍持續滲水，第二階段基本調查與第三階段專業調查會同步進行。第三階段可由屋宇署職員或其指派的私人顧問公司處理，之後按調查結果及法例跟進，包括在適用情況下發出妨擾事故通知。儀器的初步結果、建議維修通知與法庭對民事責任的裁定，不能當成同一回事。
各方應配合合理的檢查及入屋安排；若對通知內容、期限或範圍有疑問，及早向負責人員查詢。勿因正在等候調查而延誤必要的安全處理。
家居保險、維修與追討：何時用哪一條路
維修是處理失效部位，保險是按保單申請賠付，民事追討則須證明相關責任及損失。三者可以涉及不同人士，亦可能同時推進，不能以聯辦處是否執法作為全部行動的開關。
若已確認屬自己負責的窗戶部位，可安排合適人員修理；若涉及公用部分或其他單位，應協調查因、施工及費用。對安全有影響的窗戶部件須由合適人員處理；普通防水密封件與固定玻璃部件的用途不同，不能一概稱膠條都不涉及安全。
即使雨水滲入不屬第132章的一般執法範圍，也不代表不能依公契、合約或其他適用法律尋求維修或民事救濟。是否有可追討的責任、損失及因果關係，須按證據評估；不能保證自行付款修理後一定可以全數向對方追收。
保險方面，家居保險條款、自負額及是否承保窗邊滲水，必須查閱個別保單。不同保單對滲水、老化、風雨引致的損毀有不同定義與限制，同一道水痕在不同保單下可能得出不同結論。若打算索償，宜在安排維修前先看清保單要求，例如是否需要保留現場、事先申報，或提交公證與檢測報告。
如有即時安全風險或損失正在擴大，應在安全情況下採取必要措施並保留紀錄，同時盡快通知保險公司，不能只為保留現場而放任危險。是否承保、需要哪些文件及可否先行維修，向承保方核實。
索償或追討前可整理的清單包括：保單條款、維修報價、現場照片、管理處通訊記錄、檢測報告或聯辦處通知文件。這些材料既能支持保險申請，也能在需要時說明事件時序。
租客發現窗框漏水，要不要自行付維修費？
先以書面通知業主，附上照片及發生時間，並查租約的維修條款。租客負責日常使用，不代表所有老化或窗框工程都由租客支付；業主身份也不代表任何損壞都不需查看成因和約定。
差餉物業估價署租務問答說明，一般租賃的維修責任可由雙方議定，但《業主與租客（綜合）條例》第IVA部適用的規管租賃有強制保養維修條款。就這類規管租賃，業主須保養維修處所窗戶，並在收到通知後盡快處理，不能把一般租約自由約定的說法套用到所有分間單位。
如租約或適用規定有爭議，可向估價署查詢及取得法律意見。安排自行付款、追討或其他租務行動前，先弄清適用程序，保存報修與回覆紀錄。
把查因、維修與損失資料分開保存
不同大廈的公契條文各異，對公用部分與單位範圍的界定、窗框及窗邊外牆的維修責任，都可能不同。單位的改動歷史，例如窗戶是否更換過、有沒有加建或改建，也可能改變責任判斷。個案證據是否完整，同樣影響協商、保險與追討的結果。
查因紀錄應交代觀察、測試方法及結論的限制；維修資料則列明部位、方案、費用及驗收。另保存受損物品、修復支出和事件時序，方便專業人士分辨源頭修葺與後果損失。
建議保存的文件清單包括：大廈公契、家居保單、維修單據、現場照片、管理處書面回覆、聯辦處通知。這些文件在需要專業意見或法律諮詢時，能讓對方更快掌握情况。若條文或責任爭議複雜，交由建築專業人士或法律顧問解讀會較穩妥。
常見問題
只有打風落雨才滲水，是否一定由自己負責？
不是。天氣只提供水源線索，仍要確認欠妥位置及公契、租約與法例下的分工。窗邊水痕不等於窗戶就是入口，也不等於同一方負責全部維修和損失。
樓上否認，是否要等管理處調查後才致電1823？
不需要把完成管理處調查當作求助門檻。可協調鄰居及管理處，同時就未能解決或原因不明的情況向1823查詢，毋須先自行證明對方責任。
收到建議維修通知，是否等於已判定要賠償樓下？
不是。新程序下28個曆日是通知要求自行檢查及維修的期限，並非民事賠償裁決。應及早處理通知，賠償則另按法律責任及損失證據評估。
聯辦處不按第132章執法，是否代表不能追討？
不是。行政執法範圍與民事權利不同。是否能要求維修或索償，須按公契、合約、適用法律及個案證據判斷，可諮詢法律顧問。