樓上漏水最惱人的地方，是水未必天天出現，位置又常在牆身、天花或浴室附近，單看表面難以判斷源頭。與其急著爭論，不如先做三件事：有系統記錄滲水位置、時間與範圍變化；盡快通知樓上住戶及管理處，要求協助共同檢查；若管理處調查後仍無法與鄰居協商解決滲水問題，業主或住戶可致電1823向由屋宇署與食環署組成的聯合辦事處（聯辦處）求助。
本文按香港現行流程，說明記錄徵狀、協調檢查、聯辦處新程序、調查時間、責任與維修覆檢等重點，並註明各項官方時間目標與限制。
樓上漏水先做甚麼：記錄徵狀與保存證據
在接觸鄰居或向政府部門求助之前，先建立一份屬於自己的滲水紀錄，會令之後每一步都順暢得多。紀錄的目的不是要住戶自行判斷源頭，而是把「何時、何地、變化如何」保留下來，讓管理處、調查人員或專業人士有具體線索可跟進。
紀錄可包括以下幾類：
- 日期與時間：每次發現滲水、水漬擴大或滴水加劇時記下時間，並註明當時天氣、是否剛洗澡或使用洗衣機等。
- 位置：以單位內的天花、牆身、地台或近窗位置描述，可用房間名稱如「浴室對上天花」、「客廳近走廊牆腳」輔助說明。
- 範圍與變化：用水漬大小、顏色深淺、有沒有異味、是否滴水或只是潮濕來描述，並在數日後再拍一次作對比。
- 現場狀況：拍照與短片是最直接的素材，盡量在固定角度拍攝，使前後對比更清楚；如單位已有濕度計讀數，也可一併記錄。
有一點值得留意：保存紀錄並不等於要自行拆開裝修、鑿開牆身或天花取證。調查人員需要進入相關單位測試及收集證據，視乎情況可能要多次測試或化驗；這些屬正式調查工作，住戶在安全可觸及的室內範圍觀察和記錄就已足夠，不必冒險自行破壞結構。若滲水出現在電掣、燈位或接近電線的位置，應保持距離，不要觸碰。
把紀錄整理成簡單時間線，例如「第一週水漬約手掌大、第二週擴至兩掌、第三週開始滴水」，日後無論與樓上住戶商討、交管理處跟進，還是經管理處協助後轉介1823，都能減少各說各話。
與樓上住戶及管理處協調檢查
樓宇滲水問題，責任起點在於業主有責任維修和管理其樓宇，包括解決滲水問題。如果懷疑滲水源自樓上或毗鄰單位，較實務的做法是盡快與有關住戶商討，要求對方調查滲水原因和進行維修工程，而不是單方面等待對方自行發現。
商討時，可先以紀錄作為共同事實，例如邀請對方在雙方方便的時段一起觀察滲水位置，或請管理處人員在場見證。對話重點可放在「想找出源頭」而非「認定是誰的錯」，因為源頭未必與表面位置一致。若對方願意配合，可相約共同檢查時段；若對方暫時未能配合，也可把對方的回應記錄下來，日後向管理處或法團交代時更清楚。官方指引亦提醒，有關業主應聘請建築技術人員或持牌水喉匠，鑑定滲水源頭及加以修理。
除了直接與鄰居溝通，也可向大廈管理公司或業主立案法團求助，由他們協助協調及安排檢查。若物業管理處調查後仍無法與鄰居協商解決滲水問題，業主或住戶可致電1823向聯辦處求助。
如爭議持續，必要時可聘請建築專業人士或法律顧問，根據大廈公契條文要求負責人士停止滲水，甚至提出索償。這一步屬專業及法律範疇，實際責任分配和索償成敗須視個別個案、公契條款及證據而定，並非單憑滲水位置即可斷定。
聯辦處新程序：由第一階段到建議維修通知
聯辦處自2026年7月16日起實施調查私人樓宇滲水新程序（新程序）（https://www.fehd.gov.hk/tc_chi/news/details/20260716_12503.html）。由2026年7月16日起接獲的滲水個案均按新程序處理；在該日期前已開立的個案，則沿用舊有程序繼續跟進。新程序在第一階段調查時，新增使用紅外線熱成像分析，配合原有的電子濕度儀分析滲水情況；由於這類非破壞式測試毋須進入懷疑滲水的上層單位，第一階段便可初步確定滲水源頭。若有理由相信滲水是由上層單位引致，聯辦處會向上層單位業主發出「建議維修通知」，要求該業主在28個曆日內自行檢查和完成維修。
發出通知的時間要分清楚：就較簡單直接、且獲相關業主配合調查的個案，聯辦處預計可在接獲舉報後約14個工作天內發出該通知；這屬官方對該類個案的估算，並不涵蓋所有「有理由相信由上層引致」的個案，複雜或未獲配合的個案會較慢。相對於以往須完成所有調查階段後才發出「妨擾事故通知」（過往約需71個工作天），新程序讓涉事單位更早收到通知處理問題。
這裡有兩個概念要分清楚。「建議維修通知」是新程序下催促上層單位業主檢查和維修的環節，目的是讓對方在限期內處理；它與正式確定源頭後可發出的「妨擾事故通知」屬不同階段，法律後果亦不相同。收到建議維修通知，並不等於當局已就責任作出最終裁斷；若住戶對責任或維修範圍有疑問，仍可諮詢建築專業人士或法律顧問。
另外，新程序的適用範圍和具體細節，應以聯辦處最新公布為準。個案在程序推行前已展開，或涉及不同樓宇類型，實際流程可能有所差異。
紅外線熱成像與電子濕度儀的作用
紅外線熱成像與電子濕度儀在第一階段調查中扮演互補角色。電子濕度儀用於分析滲水情況，協助了解受影響位置的濕度水平；紅外線熱成像則透過溫度差異，顯示牆身或天花可能存在的異常潮濕區域。兩者配合第一階段的現場視察及非破壞式測試，可在毋須進入上層單位的情況下，初步推斷滲水源頭的大致位置。
這種方式的好處是減少對上層單位的即時干擾，加快初步判斷。但要留意，第一階段只屬初步確定，並非最終確證。溫度差異和濕度讀數都可能受環境因素影響，例如近期天氣、室內冷氣或水管使用情況，因此結果通常需要配合後續調查或測試才能確認。
住戶毋須自行操作這類儀器，也不應為求「確認」而改動單位結構。這些屬調查人員按程序使用的工具，理解其作用有助掌握流程進度，而不是取代正式調查。
28日建議維修通知的意義
28個曆日的建議維修通知，是聯辦處新程序中的一個時序節點。當第一階段有理由相信滲水由上層單位引致，當局會向上層單位業主發出通知，要求對方在28個曆日內自行檢查和完成維修。
對受影響住戶而言，這段時間可理解為一個觀察期：留意滲水有否在對方檢查或維修後改善，並繼續記錄變化。若限期屆滿而滲水持續，聯辦處會同步進行第二及第三階段調查。
對上層單位業主而言，通知是要求其在限期內處理的提示，但並不代表已確定法律責任，也不等同「妨擾事故通知」。若在限期內完成檢查和維修，個案未必需要進入第二及第三階段；若對滲水源頭有不同看法，宜及早諮詢專業人士並保留相關紀錄。
第二及第三階段調查：色水測試、專業調查與進入單位
若建議維修通知的時限屆滿而滲水持續，聯辦處會同步進行第二及第三階段調查。第二階段基本調查由食物環境衞生署進行，聯辦處人員一般會到訪涉事單位調查及測試，包括對受影響單位進行濕度監測，以及對懷疑滲水單位的排水口進行色水測試。第三階段專業調查則由聯辦處委聘的合約顧問公司職員進行，並會按個案情況及需要進行一項或多項測試。聯辦處在第三階段委派人員到相關處所前，會先致函有關住戶，告知安排及負責個案的聯辦處人員和合約顧問公司職員的姓名與聯絡資料，合約顧問公司職員到訪時亦會帶備由聯辦處簽發的職員證供核實身分。
兩階段的分工可理解為：基本調查偏向確認滲水是否存在及可能來源，專業調查則集中處理較複雜的個案，需要更專門的判斷和測試。實際進行哪些測試，會視乎個案情況而定，並非每個個案都會做齊所有項目。
調查人員需要相關人士合作，進入投訴人單位及懷疑引致滲水的單位進行測試及收集證據。視乎滲水情況，可能需要作出多次測試及收集樣本進行化驗。因此，住戶的合作程度會直接影響進度；若住戶拒絕合作，聯辦處會向法庭申請手令進入有關單位調查，整個調查所需時間可能延長。
值得強調的是，這些測試屬聯辦處程序的一部分，並不代表住戶自行檢驗可產生同等證據效力。住戶在單位內可做的是配合安排、如實記錄及保存現有環境，而不是自行拆開排水口或施放物料。
色水測試與濕度監測的用途
濕度監測與色水測試是基本調查中常見的兩類工具，作用各有不同。濕度監測針對受影響單位，透過量度濕度水平，了解滲水是否持續及範圍有否變化，為判斷提供客觀參考。
色水測試則用於懷疑滲水單位的排水口。原理是把色水放入特定的排水位置，觀察色水是否在受影響單位出現，以協助確認滲水路徑和源頭。這種測試通常由調查人員按程序進行，並可能需要配合其他測試重複進行，才能得出較可靠結論。
住戶不要自行調配或施放色水，一來未必能準確控制位置，二來可能影響單位環境或干擾日後正式測試。住戶的角色是提供進入單位的便利、記錄測試前後的滲水變化，以及如實向調查人員說明用水習慣和曾進行的維修。
專業調查的技術與限制
第三階段專業調查由聯辦處委聘的合約顧問公司職員按個案情況進行，若現場環境適合，可使用微波濕度探測儀，於滲水位置探測混凝土樓板內層反映濕度的數據，從而分析滲水源頭。另外，聯辦處亦會視適用情況採用微波斷層掃描等技術（https://www.waterseepage.gov.hk/tc/water_seepage/technologies.html）。不過這類方法有局限，例如受滲水影響的混凝土天花有剝落、有喉管或其他設施阻礙、天花鋪置了磚瓦飾面或假天花等，便難以有效使用，屆時須改用傳統測試方法，例如地台蓄水測試及牆身灑水測試。
住戶合作與法庭手令
調查能否順利完成，很大程度取決於相關住戶是否合作。調查人員需要進入投訴人單位及懷疑引致滲水的單位進行測試及收集證據，視乎情況或需多次到訪。住戶如能配合安排時間、讓調查人員進入相關位置、並提供準確的用水及維修資料，一般可加快流程。
若懷疑引致滲水的單位業主或住戶拒絕合作，聯辦處會向法庭申請手令進入有關單位調查，整個調查所需時間可能延長。對受影響住戶而言，這意味著等待期可能比一般個案長；對被投訴一方而言，拒絕合作並不會令個案自動結束，反而可能令程序延長。
實際安排上，調查人員會按程序到相關處所進行調查，住戶可先核實身分再配合。若對進入單位後的測試範圍有疑問，可即場向調查人員了解，但不宜自行阻止合法調查。若個案最終證實源頭並發出妨擾事故通知，不遵從者可被檢控，罰則按《公眾衞生及市政條例》相關條文處理。
調查要多久：6個工作天聯絡、90個工作天結果與複雜個案
時間期望是樓上漏水個案中最容易產生誤解的一環。聯辦處會在收到投訴後的6個工作天內聯絡投訴人，職員會先作現場視察，然後進入被投訴的單位，有系統地進行非破壞式測試，以確定滲水源頭。
倘若得到有關業主或住戶的合作，調查通常可於90個工作天內完成，並將結果通知投訴人。若未能於限期內完成，聯辦處會書面告知進展，而不是不了了之。
6個工作天的聯絡是官方所列的既定安排；90個工作天則屬一般目標而非保證。實際所需時間會受多項因素影響：個案複雜程度、涉及單位數目、是否需要多次測試或化驗、住戶是否合作，以及是否需要向法庭申請手令等。若個案同時涉及第二及第三階段調查，流程亦可能相應延長。
對住戶而言，較務實的做法是持續記錄滲水變化，並在合理時間後主動查詢個案編號和進度。記錄做得好，亦有助調查人員在到訪時更快掌握情況。
責任、妨擾事故通知與索償方向
當證實滲水源頭後，由於聯辦處獲授權執行《公眾衞生及市政條例》的相關條文，可向有關業主或住戶發出「妨擾事故通知」，規定其在指明期限內減除滲水滋擾，否則會被檢控。一經定罪，最高可被罰款$25,000；如滋擾情況持續，另加每日罰款$450。
當局亦可向法庭申請「妨擾事故命令」。不遵照命令者可被檢控，最高罰款$50,000，持續情況另加每日罰款$600。這些罰則適用於構成《公眾衞生及市政條例》下衞生妨擾並經證實源頭的情況，實際判罰以現行法例及法庭判決為準。
至於私人層面的索償，屬另一條路徑。業主有責任維修和管理其樓宇，包括解決滲水問題；若懷疑滲水源自樓上或毗鄰單位，可根據大廈公契條文要求負責人士停止滲水，甚至提出索償，必要時聘請建築專業人士或法律顧問處理。公契條款、責任分配和索償金額須按個別個案判斷，不宜把政府罰則與民事索償混為一談。
按源頭安排維修與覆檢：防水層、喉管與公屋經驗
找到源頭之後，維修安排應對準成因，而不是只處理表面水漬。
公屋個案的處理經驗可作參考，但性質要分清楚：房屋署處理公屋租戶滲水或漏水時，目標是在接獲租戶通知後三個工作天內安排上門檢查，檢查由工程人員進行，並配合使用濕度探測及紅外線成像等儀器，以辨識滲水源頭，包括牆身、防水層或在牆身內的喉管等；一般情況，工程可於進入單位後約一星期內完成。這些服務指標、儀器安排及時間目標，均屬房屋署處理公屋租戶的內部流程，並非私人住宅業主可直接引用的法定服務標準或權利；私人樓宇業主不能據此要求聯辦處或房屋署在相同時間內上門，亦不能要求採用同一套儀器。
私人樓宇方面，維修須由業主按源頭安排合資格專業人員處理。常見處理方向包括修復老化防水層、處理損耗或破損的喉管，以及重鋪受影響位置的防水層等。實際工法選擇涉及專業判斷，例如是否需要打鑿、採用何種防水物料、施工期間的保護安排等，應由專業人員按現場情況評估，住戶不宜自行封外牆、拆窗或鑽孔。
常見源頭與滲漏成因
在公屋個案的經驗中，滲漏源頭不少與浴室地台或牆身有關，成因包括防水層老化、建築物料自然損耗，或租戶裝修時損壞防水層或喉管。這些成因的分類來自公屋情境的處理經驗，可作為理解滲水問題的參考，但不能直接概括為所有私人樓宇的成因比例。官方亦指出，常見滲水原因包括樓上、毗鄰或本身單位的排水管或供水管漏水、樓板防水層或浴缸封邊欠妥，以及雨水經天台、平台、露台、外牆或窗戶滲入。
對私人樓宇住戶而言，值得留意的是：滲水位置與源頭位置未必一致，水可以沿牆身、樓板或管槽流動。因此，單憑天花板水漬位置推斷責任誰屬並不可靠，需要透過調查、測試和專業判斷確認。
若單位曾進行裝修，保留相關圖則、施工記錄和相片，對日後判斷源頭有幫助。若發現滲水與特定用水時段有關，例如洗澡後或洗衣時加劇，也可記錄下來，供調查人員參考。
維修後覆檢與確證測試
維修完成不等於個案自動結束。在聯辦處程序下，若已發出妨擾事故通知，訂明時限屆滿後會按需要進行覆檢及確證測試，以核實滲水滋擾是否已減除；不遵從通知或命令的個案，可按證據檢控。
覆檢是程序的一環，作用在於核實維修成效，並不等於保證問題永久解決。防水層和喉管會隨時間損耗，若日後再出現滲水，可能需要重新調查。私人維修後，住戶宜觀察一段時間，例如留意原本水漬位置有否再擴大、濕度是否回落、雨天或洗澡後有沒有新變化，並繼續記錄。
若維修後仍有滲水，宜先確認是否已完成所有建議工序，並將觀察紀錄交由管理處或相關專業人員跟進。若涉及政府程序，可按個案進度向聯辦處查詢；若屬私人維修爭議，則可考慮諮詢建築專業人士或法律顧問。
常見問題
樓上漏水，我可以直接要求對方賠償嗎？
業主有責任維修和管理其樓宇，包括解決滲水問題；如懷疑滲水源自樓上或毗鄰單位，可根據大廈公契條文要求負責人士停止滲水，甚至提出索償，必要時聘請建築專業人士或法律顧問。不過責任分配和索償成敗須視個別個案、公契條款及證據而定，並非單憑滲水位置即可斷定。
聯辦處收到投訴後會何時聯絡我？調查要多久？
聯辦處會在收到投訴後的6個工作天內聯絡投訴人，先作現場視察，然後進入被投訴單位進行非破壞式測試。若業主或住戶合作，調查通常可於90個工作天內完成並通知結果；未能於限期內完成會書面告知進展。這些時間屬一般估算，複雜個案、多方不合作或需法庭手令時會更長。
如果樓上住戶不合作，會有甚麼後果？
調查人員需要相關人士合作，進入投訴人單位及懷疑引致滲水的單位測試及收集證據。對拒絕合作的業主或住戶，聯辦處會向法庭申請手令進入單位調查，整個調查所需時間可能延長。若最終證實源頭並發出妨擾事故通知，不遵從者可被檢控，罰則按《公眾衞生及市政條例》相關條文處理。