藍灣半島驗窗：通知查核、檢驗範圍、報價及文件指南

藍灣半島業主安排驗窗，先要核實自己單位的法定通知、期限及涵蓋範圍，再委任合資格人士親自檢驗；如須訂明修葺，則由合適的註冊承建商施工，並由合資格人士監督。不能單憑屋苑名稱判定每戶已收到通知。以下整理資格查核、維修範圍、報價及文件要點，方便住戶與服務提供者逐項確認。

藍灣半島住戶接到強制驗窗通知後要做甚麼

強制驗窗計劃適用於樓齡達 10 年或以上的私人樓宇，不高於 3 層的住用樓宇除外。收到法定通知的業主須按指定期限完成訂明檢驗及所需修葺；未收到通知亦有日常檢查及保養責任。可經屋宇署通知搜尋入口核實發出及遵從狀況，對資料有疑問則向屋宇署查詢。

第一步是委任合資格人士。這名人選須親自進行訂明檢驗，親身判斷窗戶是否已變得危險或可變得危險，不能只由助手代看後簽名了事。業主可查閱屋宇署備存的名冊，確認對方屬合資格類別。

第二步視檢驗結果而定。如合資格人士認為有窗戶組件需要修葺，業主須委任註冊承建商，並由合資格人士監督施工。這裡有一個常被誤解的分工：法律要求的是檢驗與修葺兩種角色分開，而不是要求另聘一間完全不同的公司。負責檢驗的合資格人士與負責落手修葺的註冊承建商，可由業主決定是否委任同一人；若合資格人士本身兼具註冊一般建築承建商或相關小型工程承建商資格，他也可就自己檢驗的窗戶擔任修葺承建商。業主應先弄清楚實際安排。

第三步是監督。修葺工程須在合資格人士監督下進行，完工後按計劃要求呈交文件。業主可保留檢驗記錄、修葺前後照片，以及要求委任的合資格人士提供呈交屋宇署的證明書副本，方便日後查核。

檢驗範圍包括樓宇個別單位及公用部分的窗戶，即使窗戶被裝修或傢俱阻擋而不能開啟，也不會因此獲得豁免檢驗，業主仍須安排檢驗。至於藍灣半島個別單位是否已收到法定通知，住戶應自行向屋宇署查核，不應假設。

驗窗檢查甚麼？不能只看窗鉸和螺絲

訂明檢驗針對窗戶安全，須按窗戶設計及各部件功能判斷。玻璃、窗框、窗鉸與固定件是常見重點，但不是只有這四類；固定玻璃的墊條、玻璃壓條及其他安全部件也不能遺漏。

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屋宇署窗戶維修問答指出，不影響安全的防水密封劑及防水墊條等不屬訂明檢驗和修葺範圍；但不能由此推論所有膠條都不影響安全。PNBI 9 的窗戶檢查資料亦涉及玻璃固定墊條和壓條，應由合資格人士解釋所指部件的功能及缺陷。

訂明修葺以不遜於窗戶原有設計為標準。若另有滲水問題，可按需要安排額外工程，但應與安全修葺分項列明，避免只用「膠邊老化」四字決定是否必須更換。

住戶可以做的，是在安全可觸及的室內位置觀察窗鉸、螺絲和玻璃有否明顯異樣，並拍照記錄，作為與合資格人士溝通的參考。任何涉及拆下窗扇、攀高檢查外框或自行更換部件的動作，都不應由住戶嘗試。

如何查核合資格人士與註冊承建商身份

查核資歷是住戶最能主動掌控的一步，而且做法不複雜。

上門時可要求出示驗窗卡或相關名冊的註冊證明書，並與屋宇署最新名冊核對。驗窗卡載有姓名、近照及有效期等資料；如是註冊一般建築承建商或註冊小型工程承建商公司，須核對其獲授權簽署人，不是任何公司員工都能代為完成訂明檢驗。

另一層查核是名冊。屋宇署網頁載有合資格人士名單，住戶可先查閱，確認獲派人員持有認可資格，再預約上門。若情況涉及修葺，則要確認所委任的是註冊一般建築承建商，或就窗戶小型工程獲註冊資格的註冊小型工程承建商。註冊小型工程承建商只可進行其獲註冊級別、類型及項目範圍內的小型工程，住戶可在委任前問清楚對方擬進行的工程項目是否在其註冊範圍之內。

技術依據方面，訂明檢驗及修葺須按《強制驗樓計劃及強制驗窗計劃作業守則2012（2023年修訂版）》所列的檢驗範圍、方法、標準、樓宇損壞類別及所需修葺進行。住戶不必自行研讀全部條文，但知道有這套依據，在與服務提供者討論修葺範圍時會更有把握。

預約前查屋宇署合資格人士名單，上門時核對實際檢驗者，修葺前確認承建商註冊範圍，完工後索取相關文件。屋宇署的資格及職責說明可作核對依據；呈交所需法定文件並非可省略的附加服務。

索取報價前應準備的單位與窗戶資料

要取得可比較的報價，關鍵在於住戶提供一致的資料，否則不同服務提供者按不同假設報價，數字之間無從對照。以下清單屬整理資料的建議做法，方便住戶自行抄寫使用。

第一組是單位基本資料：單位大致面積、樓齡、是否已收到法定通知，以及通知所指的期限。若屬自願檢驗而非收到通知，也應如實說明，因為兩者的文件要求和範圍可能不同。

第二組是窗戶資料：數量、類型、所在房間，以及有沒有傢俬或裝修阻擋。可提供安全位置拍攝的照片，尺寸由受聘人員現場核實。訂明檢驗須涵蓋通知要求的窗戶，不能自行挑選只驗幾扇；涉及公用部分，應與管理處或法團了解安排。

第三組是現況記錄：在安全可觸及的範圍內，拍下窗鉸、螺絲／鉚釘、玻璃嵌板及窗框的現況照片，記錄有否鬆脫、銹蝕、灰白色粉狀物或裂痕。照片只作溝通參考，不能代替合資格人士的親自檢驗。

第四組是完成及文件安排：預計檢驗、修葺和呈交日期，檢驗費、修葺費及文件相關費用是否分開列明。法定呈交責任不能省略，報價應說明由誰辦理及是否已包含費用。可邀請不同合資格人士提出報價和修葺建議，使用同一範圍比較。

把上述資料整理成一頁，向不同服務提供者發出同一份內容，得回的報價才有可比性。若對方只肯口頭報一個總數，住戶可要求改為書面分項列出，這是後續比較的基礎。

服務範圍可以包含甚麼：訂明修葺與非訂明工程的界線

服務範圍的核心界線，在於「訂明修葺」與「非訂明工程」的分別。訂明修葺針對影響窗戶安全的欠妥組件，以不遜於窗戶原有設計為標準，該修則修、該換則換。若住戶希望在修葺同時提升窗戶建造標準至符合現時最新要求，這屬於自願選擇，不屬強制範圍，須另行與服務提供者議定，費用和範圍都應獨立列明。

如想同時提升規格或改動窗戶，須另行核實適用工程規定及屋苑管理要求；完成強制驗窗不等於所有原有或新增改動已獲批准。

對只涉及防水而不影響安全的項目，可請合資格人士說明為何不屬訂明修葺，另列處理方案。若部件同時負責固定玻璃或其他安全功能，則不能僅因它是膠條便排除在安全修葺之外。

無論最終決定做哪些項目，單據都應要求清晰分項。可檢查的要點包括：更換配件的種類與數量、每項單價與總價、檢驗費與修葺費是否分開列明、代辦呈交屋宇署文件的費用是否包含在內，以及是否另設其他雜項收費。屋宇署建議業主保存檢驗記錄、修葺前後照片，並要求交付呈交屋宇署的證明書副本，這些文件與單據一併保存，日後如需跟進會較為順暢。

住戶的角色是決定與核對，不是親自動手。任何拆窗、調鉸、鑽孔或自行處理外牆位置的動作，都不應由住戶嘗試。

費用水平與查價途徑

驗窗及修葺沒有一個劃一價格，因為費用水平會因多項因素而不同：樓宇大小、窗戶數量及尺寸、損壞程度，以及當時的市場環境。換句話說，同一屋苑內不同單位、甚至同一單位在不同時間查詢，報價也可能有差距，單憑一個數字判斷貴或便宜並不準確。

可由屋宇署窗戶維修問答了解市場資訊及查價渠道，再向合資格人士索取書面報價。政府網頁所載報價或商會收費資料只供參考，不是藍灣半島的劃一收費，也不保證所列服務現在仍以相同條件提供。

實際比較時，住戶宜把兩種情境分開看。若檢驗後認為毋須修葺，關注點主要是檢驗費、文件代辦費，以及是否包含呈交屋宇署證明書的安排。若需要更換窗鉸及螺絲等項目，關注點便轉為配件種類與數量、每項單價、施工安排，以及監督修葺的費用是否已計入。兩種情境的報價基礎不同，宜先弄清楚檢驗結果，再要求對應的詳細報價，而不是一開始便要一個含糊的總數。

完工文件與屋苑安排怎樣跟進？

文件保存方面，屋宇署建議業主保留檢驗記錄、修葺前後照片，並向委任的合資格人士要求取得呈交屋宇署的證明書副本。單據和合約亦應一併保存，日後如要查證或跟進，這些都是最直接的憑據。

按屋宇署程序，獲委任的合資格人士在完成訂明檢驗及所需修葺後，須以指明表格呈交證明書，供記錄及抽樣審查。已付款或已取得收據不等於呈交完成，應確認呈交日期並保留副本。

若對已委任的合資格人士的服務有疑問，住戶可先向屋宇署查詢，並了解重新委任合資格人士的安排。重新委任前，宜先備妥單位的窗戶資料和已完成階段的記錄，以免重複工序。若懷疑服務提供者有違規情況，可向屋宇署查詢舉報途徑。

藍灣半島住戶亦可向管理處確認上門登記、施工時段及公用部分檢查的協調安排。這些屋苑安排須以管理處實際通知為準，不能代替個別單位的法定要求；租客收到有關文件，亦應及早通知業主。

常見問題

未見過通知信，是否代表單位毋須驗窗？

不宜單憑有沒有看過信件判斷。可查屋宇署的通知發出及遵從狀況，並核對單位及期限。即使沒有法定通知，仍應保養窗戶，遇到安全警號便安排檢驗。

師傅說防水膠邊老化就不能通過驗窗，怎樣核實？

先要求指出具體部件、缺陷及功能。純防水而不影響安全的部件不屬訂明修葺；用於固定玻璃的墊條等則可能涉及安全，不能只看名稱。請對方把安全修葺與其他工程分項報價。

檢驗與修葺一定要找不同公司嗎？

不是。角色須符合資格；合資格人士若本身兼具適用的承建商資格，也可承辦其檢驗窗戶的訂明修葺。小型工程承建商仍只可按其註冊級別、類型及項目施工。

窗戶被傢俬阻擋，可否豁免？

不可以。應提前告知合資格人士並安排安全通道，不能以裝修或傢俬阻擋作為豁免理由。毋須自行攀高或拆窗處理。