天花板出現水迹或滴水，第一步不是直接髹防水膠，而是先判斷水從哪裏來。上層單位地台內的排水管破損、防水設施損毀或供水管滲漏，都可能令下層天花滲水；雨水經外牆或窗邊滲入亦會造成類似徵象。水向下流，往往沿最短可行途徑滲透，所以天花上見到水迹的位置，不一定等於源頭所在。
業主一般負責其物業的維修，包括處理滲水問題。若懷疑源自樓上或毗鄰單位，宜先與對方商討，並可向管理公司或業主立案法團求助，必要時致電1823經聯合辦事處跟進。下文會按徵象推測源頭類別、說明專業測試的用途與限制，以及何時應交由認可專業人士處理。
天花板防水為何不能先髹膠了事？先分清源頭再談做法
很多人見到天花有水迹，第一個反應是買一桶防水膠髹上去。這個做法之所以經常無效，是因為水會沿最短可行途徑滲透：水可能從上層單位的排水管、地台防水層或供水管漏出，然後在混凝土樓板內橫向走一段距離，才在下層天花某處顯現。如果只按水迹位置施工，等於在終點封堵，源頭仍然持續供水，壓力最終會在附近另尋出口，問題於是反覆出現。
要有效處理，次序應該是先定位源頭，再決定用哪一種方法阻水。若滲水在下層天花板出現，上層單位的業主與住客一般應協力解決，因為查找源頭往往需要進入上層單位檢查或進行測試；個別個案的責任誰屬，仍須依大廈公契及實際證據判斷。
有兩種情況特別容易令人判斷失準。第一，滲水非常輕微、只間歇出現或已經停止，追查成因會相當困難，因為測試時未必重現滲水條件；聯辦處亦表明，若滲水輕微或間歇，或調查未能找出源頭，政府介入行動會終止（見滲水事宜專題網頁）。第二，水未必來自樓上，也可能是下層單位自身的外牆因雨水或排水渠管破損，從外滲水入屋。所以，在接觸上層鄰居之前，應先確定自己外牆沒有這個問題，否則容易把矛頭指向錯誤方向，影響鄰里關係。
起步時，先記錄滲水出現的位置、時間、頻率、水迹形狀與顏色，以及與樓上使用習慣（例如洗澡、洗衣）的關係。這些記錄除了幫助自己整理判斷，在與鄰居、管理公司或聯辦處溝通時，也是有用的基礎資料：屋宇署的《自行勘測滲水》小冊子建議，每次測試時都應觀察和記錄滲水情況的任何變化（見屋宇署《自行勘測滲水》）。
從徵象推測源頭：排水管、地台防水層與供水管三類常見情況
屋宇署列出上層單位三類可引致天花滲水的常見設施，並對應不同的表面徵象。這些對照只是根據徵象作出的推測工具，不能單憑徵象確定成因或責任，但對於決定下一步找誰檢查、做哪類測試，很有參考價值。
第一類是上層單位地台內的排水管破損。若滲水位於廚房或浴室衛生設備的下方，或是洗衣機排放管的下方，情況間斷而水迹呈圓形，又或者滲水處發霉、發臭，表示滲出的可能是污水，都較符合這一類。污水有氣味，是因為排水管本來就輸送帶有機物的水，一旦破損滲出，霉菌與臭味會較明顯。
第二類是上層單位地台內的防水設施損毀。這類個案的滲水位於浴室下方，或排水明渠、淋浴室濕地台的下方，滲水範圍相對較大和均勻，有時接近牆壁。防水層一旦失效，水不是從一個小孔漏出，而是從整片地台底部慢慢滲透，所以呈現的面積通常較廣，邊界也較模糊。
第三類是單位地台內的供水管滲漏。供水管有壓力，滲水處會出現滴水情況，而不只是潮濕或變色。若滲出的水含灰色晶狀沉澱物，表示那是鹹水，即沖廁用水。這個線索相當有用，因為鹹水與食水來自不同管系，沉澱物有助收窄檢查範圍。
把這三類放在一起看，重點不是要讀者自行斷症，而是明白不同源頭對應不同徵象，也對應不同測試與維修方向。若徵象模糊、同時符合多類，或者根本無法觀察到規律，就需要靠測試來分辨。
專業如何找出滲水源頭：非破壞測試、政府新程序與測試局限
要找源頭，單靠肉眼觀察往往不足。屋宇署提及的色水測試，是把顏色染料溶解或稀釋於水中，每次約用10公升色水，注入衛生設備的去水口，然後觀察下層單位的天花板有否色水滲出。這種測試屬非破壞性，原理是讓帶顏色的水沿排水管走，若管有破損，色水會經混凝土樓板滲到下方天花，從而把排水管與滲水位置連上關係。它的限制也很實際：色水可能約一小時甚至兩星期才顯現，需上下層配合才能進行，而且滲出的色水會沾污和令天花板變色，應先評估影響。
另一種是反向壓力測試，用來檢查食水管有否滲漏。做法是先記錄天花板上顯著滲漏位置在約30分鐘內的滴水次數，然後關上單位內供應自來水的總掣，開啟所有水龍頭排走管內的水並釋放壓力，再記錄30分鐘內的滴水次數，如此反覆測試。若關掉食水後滴水明顯減少或停止，就指向食水管滲漏。這項操作涉及單位供水系統，應由可進入涉事單位的人員按實際情況執行。若採用簡易測試後仍未能尋獲源頭，應考慮聘請建築專業人士協助。
聯合辦事處由2026年7月16日起實施私人樓宇滲水新程序。第一階段新增紅外線熱成像分析，配合原有的電子濕度儀，無需進入上層單位就可以初步確定滲水源頭。這對未能即時入屋檢查的個案尤其有用。若有理由相信滲水由上層單位引致，聯辦處會隨即向上層單位業主發出建議維修通知，要求在28個曆日內自行檢查和完成維修。新程序生效前已開立的個案，按現有程序跟進。
若通知期限屆滿後滲水持續，聯辦處會同步進行第二及第三階段調查。第三階段由聯辦處委聘的合約顧問公司職員執行，若現場環境適合，可用微波濕度探測儀（即第三階段專業調查所用的微波斷層掃描），於滲水位置探測混凝土樓板內層反映濕度的數據，從而分析源頭。這方法的準確度很受現場條件影響：滲水位置的混凝土天花如有剝落、有喉管或其他設施阻礙、鋪置了磚瓦飾面或假天花，此法便無法有效使用，須改用傳統測試方法，例如地台蓄水測試及牆身灑水測試。
假天花正是常見的一種阻礙。它遮蓋了天花原本面貌，既令觀察困難，也影響部分儀器的探測。若單位裝有假天花，而滲水情況持續，在安排檢查時應預留拆除或開檢查口的安排；否則部分測試無法進行，調查時間可能因而拉長，源頭亦更難確認。
防水層、防水批盪與表面塗料的定位分別
在處理天花滲水時，常會接觸到兩類角色不同的物料。一類是結構性的阻水層，即在樓板或地台表面形成連續的防水膜，阻止水穿透，例如屋宇署在《自行勘測滲水》小冊子所列的「上層單位地台內的防水設施」；這類工序的要求是形成連續、不透水的阻水膜。另一類是表面塗料，主要作用是裝飾、防潮或封閉表面毛細孔，例如天花飾面漆。兩者的阻水能力與耐久性並不屬於同一層次，不能互相取代；在飾面上再髹一層塗料，並不等於重做了一個阻水層。
決定處理層位的關鍵，是源頭類型，而不是包裝上的宣傳字眼。屋宇署〈滲水問題〉常見問題把常見滲水原因歸為四類：樓上、毗鄰或本身單位的排水管漏水；樓上、毗鄰或本身單位的供水管漏水；樓板防水層或浴缸封邊欠妥或殘損；以及雨水經由大廈天台、平台、露台、外牆或窗戶滲入（見 https://www.bd.gov.hk/tc/resources/faq/index_water_seepage_problem.html）。按這個分類：若源頭是上層地台的防水設施損毀，對應方向是在上層地台重做防水，而不是在下層天花髹一層塗料；若源頭是排水管或供水管破損，要處理的是那條管，塗料幫不上忙；若源頭是雨水經外牆或窗戶滲入，重點在外牆與窗戶的阻水及排水，而非室內天花飾面；雨水滲漏及供水喉管破損引致的滲水，聯辦處亦不會引用《公眾衞生及市政條例》（第132章）採取執法行動，而會着法團檢查及修葺天台或外牆（見 https://www.waterseepage.gov.hk/tc/water_seepage/assistance.html）。
表面塗料在個別情況下仍有其位置，例如作為輔助防潮、改善表面狀況，或在完成結構維修後作飾面。但它不能代替找出源頭，也不應被理解為可以阻止有壓力的水滲透。把塗料當成萬能方案，往往只是把問題延後，既沒有處理源頭，也可能令天花內部濕氣無法散去，加速剝落或發霉。
常見專業處理方向與適用邊界
源頭確定之後，處理方向就不止一條。以下按不同源頭類型分述，並說明各自的適用邊界。
上層地台防水層損毀
若源頭是上層地台的防水設施損毀，方向是重做該地台的防水層：清理舊有飾面、處理基層、重鋪防水膜，再復原飾面，完工後安排測試確認不再滲漏。這類工序範圍較大，需要協調上層住戶遷就施工時間，也可能涉及還原潔具與地台。
地台內排水管或供水管破損
若源頭是地台內的管道，做法則是找出破損段並更換或修補。這可能涉及局部打開地台或牆身，範圍視管道走向與破損位置而定。修補完成後同樣要測試，確認管系不再滲漏，才復原飾面。
灌漿
灌漿的原理，是把合適材料注入裂縫或空隙，以局部或暫時堵塞滲水通道，用於某些混凝土裂縫或局部滲水點。它的定位需要與其他方向分清：灌漿處理的是既有的滲水通道，並非更正源頭；適用性取決於裂縫性質、水壓與結構狀況，亦非對所有滲水情況都適用。若上游持續有水源，灌漿效果可能有限或未能持久。
先局部修補、再觀察
部分個案會先作局部修補，觀察一段時間再決定是否需要大範圍重做。這種做法可減少對住戶的影響，但前提是已掌握足夠證據，知道滲水源頭大致位置。
委託工程前要問清楚的事
無論選用哪一種方向，工序與範圍都須由專業人士現場判斷，不應在未確定源頭前就決定施工方法。委託前，可直接向承包方問清楚這次工序處理的是哪一層、針對哪一種源頭、是否先做測試、施工期間如何處理上層住戶用水、完工後用甚麼方法確認不再滲漏，以及日後同一位置若再滲水有何安排。把這些問題問清楚，可作為判斷報價與工序是否對應源頭的依據。
香港求助與跟進流程：由鄰居協商到聯辦處
發現天花滲水後，一般可按以下次序跟進。首先是自行記錄：拍下滲水位置與水迹範圍，記錄出現時間、頻率、與樓上用水習慣的關係，以及是否有異味或沉澱物。這些記錄在之後每一個環節都用得著。
接著是初步排查自身單位。檢查自己外牆有沒有因雨水或排水渠管破損而從外滲水入屋，因為若問題出在自己外牆，卻去找上層鄰居，既解決不了問題，也容易引起誤會。
然後與上層單位業主或住客商討。由於查找源頭往往需要進入上層單位檢查或做測試，協商是最直接的方法。若溝通有困難，可向管理公司或業主立案法團求助，由他們協助聯絡與協調。
協商不成，可致電1823，經聯合辦事處跟進。聯辦處由2026年7月16日起以先導計劃實施私人樓宇滲水新程序（見 https://www.bd.gov.hk/tc/resources/faq/index_water_seepage_problem.html）。第一階段新增紅外線熱成像配合電子濕度儀，無需進入上層單位即可初步確定源頭；若有理由相信滲水由上層單位引致，會向上層業主發出建議維修通知，要求28個曆日內自行檢查及完成維修（見 https://www.fehd.gov.hk/tc_chi/news/details/20260716_12503.html）。
時間方面，就簡單直接且獲相關業主配合調查的個案，聯辦處預計可在接獲舉報後約14個工作天向業主發出建議維修通知，較以往需先完成調查才發出妨擾事故通知（約需時71個工作天）大幅提前。但這是預計時間而非保證，只適用於簡單直接且各方配合的個案；涉及多個源頭、多個劏房或重複間歇的個案，調查時間可能顯著較長。此外，若滲水輕微或間歇，或調查未能找出源頭，政府介入行動會終止（見 https://www.bd.gov.hk/tc/resources/faq/index_water_seepage_problem.html）。
若建議維修通知期限屆滿後滲水持續，聯辦處會同步進行第二及第三階段調查，第三階段可能使用微波濕度探測儀或傳統測試如地台蓄水測試及牆身灑水測試（見 https://www.waterseepage.gov.hk/tc/water_seepage/pilot_scheme.html）。每個階段都需要時間與各方配合。
常見問題
天花水迹變大但沒有滴水，是否一定來自樓上？
不一定。水可能沿混凝土樓板橫向走，源頭未必正正在水迹上方。若水迹範圍相對較大和均勻，或接近牆壁，可能與上層地台防水設施損毀有關；但亦可能是外牆或排水渠管從外滲水入屋。因此，在聯絡上層鄰居之前，應先確定自己單位的外牆沒有因雨水或排水渠管破損而從外滲水入屋。若滲水非常輕微、只間歇出現或已停止，追查成因會相當困難；自己觀察到的水迹外觀只可作為推測，不能單憑外觀斷定源頭或責任誰屬。
自己可以做色水測試嗎？
色水測試本身屬非破壞性測試，可由住戶自行按聯辦處《自行勘測滲水》小冊子的方法進行，但前提是要得到上層單位配合，因為測試須把色水注入上層衛生設備的去水口，再觀察下層天花有否色水滲出。進行時應使用食用色素，每次約需10公升色水；色水可能約一小時、甚至兩星期才滲經混凝土地台在天花板顯現，而且會沾污和令天花板變色，不同位置的測試宜用不同顏色的水以作區別。若完成簡易測試後仍未能找出滲水源頭，便應考慮聘請建築專業人士協助。
聯辦處新程序是否保證28日內完成維修？
28個曆日是建議維修通知要求上層單位業主自行檢查和完成維修的期限，不是政府完成整個調查或維修的保證。聯辦處於2026年7月16日起全面實施新程序，所有接獲的個案均按新程序處理；在此日期前已接獲的個案則繼續按舊有程序跟進。就簡單直接且獲相關業主配合調查的個案，聯辦處預計可在接獲舉報後約14個工作天發出建議維修通知；若期限屆滿後滲水持續，會同步進行第二及第三階段調查。若你正等待跟進，可做的下一步是按個案情況與聯辦處保持聯絡，並在需要時自行安排合資格承建商檢查維修。