止漏水不是先買一支膠。當你見到牆身或天花出水，最急切的是三件事：切斷或隔離水源與電源風險、用盆布接水並拍照記錄時間與位置，然後判斷滲水是來自供水管、樓板防水層、浴室封邊，還是經天台、外牆或窗戶入的雨水。香港私人樓宇可先找物業管理公司，協商不成致電1823找聯合辦事處；公屋租戶則聯絡屋邨辦事處。源頭未確認前，臨時封口只屬應急，不應視為根治。以下按決策次序，說明每個階段可以安全做甚麼、要準備甚麼，以及為何要先分辨水路才決定工法。
止漏水第一步：先止損、隔離風險、留下紀錄
止損的目標只有兩個：把損害控制到最小，同時保留足夠線索讓之後的判斷站得住腳。源頭未確認之前，任何封口動作都只是臨時措施，不應視為已解決問題。
先處理安全。滲水位置附近如有電器、插座、拖板或照明，應避免在潮濕帶電環境下操作，必要時先切斷該區域電源，再處理積水。把家具、電器與物品移離受影響範圍，用盆、桶或不透水布接水，減少水浸擴散。登高、拆窗扇、自行在外牆封口，或任何需要棚架與外牆作業的工序，都應由有相關資格的承辦商處理。至於窗鉸鬆緊、窗扇密封等窗戶五金問題，可按實際情況由合資格人員檢查後再決定處理方式；若滲水源頭未明，先不要自行改動窗框或封閉懷疑位置。
接着是記錄。紀錄不是為了追究誰，而是讓管理處、聯辦處或承辦商可以根據時機與位置收窄範圍。建議記錄以下欄位：滲水位置（天花、牆腳、窗邊、地台）、首次出現日期與時間、每日出現時段與持續多久、當時天氣（是否下雨、打風、潮濕）、單位內用水情況（洗澡、洗衣、開水喉）、上層或毗鄰單位的活動、水位或範圍有沒有擴大、有沒有異味或顏色變化。拍照時盡量同一角度、同一距離，並在相片上顯示日期時間，方便對比。這份紀錄屬協助判斷的工具，不是法定表格，也不需要特定格式。
求助次序方面，食環署說明私人樓宇的業主或住戶可先向物業管理公司求助；若管理處調查後仍無法與鄰居協商解決，可致電1823向聯合辦事處求助。公屋租戶的渠道不同，應聯絡屋邨辦事處。把紀錄副本交給管理處或聯辦處，可以減少來回確認的時間。
要注意，止損不等於找出源頭。臨時封口之後如果仍然滲水，或停止一段時間後再現，都說明水路未斷，需要回到分辨源頭這一步。
源頭不止一個：供水管、防水層、雨水入水路徑的分辨
屋宇署列出的住用單位滲水成因包括：樓上、毗鄰或本身單位的排水管漏水；樓上、毗鄰或本身單位的供水管漏水；樓板防水層或浴缸封邊欠妥或殘損；以及雨水經大廈天台、平台、露台、外牆或窗戶滲入。市建局復修指引亦列出外牆裂縫、蜂巢狀混凝土、窗戶防水接合膠破損、天台防水層損壞、外置水管及排水管破損等成因。兩份清單放在一起看，重點是：水路不止一條，而且可以同時存在。
初判可以按時機與位置入手。與用水時段相關、持續滴漏或間歇出現的，較可能與供水管或排水管有關；只在下雨或打風時出現、多位於窗邊、外牆內側或天花的，較可能屬雨水入水路徑；集中在浴室地台、牆腳或浴缸邊、樓下單位天花對應位置的，較可能與樓板防水層或封邊有關。這只是收窄方向的起點，不是診斷結論。現場環境、裝修歷史與單位之間的關係都會影響判斷，所以不要一次過認定單一原因。
分辨的價值在於：不同水路的處理方式、所需專業、可用的求助途徑與時間都不同。若把防水層問題當水管問題處理，或把雨水滲漏當公眾衞生滋擾舉報，都可能走錯路，浪費時間。以下三節分別說明三類水路的特徵與限制。
供水管與排水管滲漏：為何要先排除這一類
供水管與排水管滲漏屬可被檢測的一類。可觀察的線索包括：供水管漏水時水錶在無人用水情況下仍有讀數變化；排水管滲漏則常與洗澡、洗衣、沖廁等時段相關。食環署指出，滲水大多由欠妥的水管、衞生設備或排水渠管造成，通常簡單修葺工程便可糾正，並建議業主直接聘請建築技術人員或持牌水喉匠確定原因後迅速修理。這些線索可以幫助收窄範圍，但不代表可以自行拆管或截水。涉及供水系統的工序須由有相關資格的承辦商處理，擅自改動可能影響樓宇供水安全與其他單位。
為何要先排除這一類？因為若源頭是水管，重做防水層不會解決問題；相反，若源頭是防水層，只修水管同樣無效。官方檢測流程中，第二階段基本調查包括對懷疑滲水單位的排水口進行色水測試，正是針對這一類水路。住戶可以做的，是記錄用水時段、水錶讀數變化與滲水出現時間，交給管理處或聯辦處，讓檢測更有針對性。
若你正在與上層或毗鄰單位溝通，可以準備以下問題：對方單位的用水習慣在滲水出現前後有沒有改變？滲水是否在對方長時間離家時停止？水錶在無人用水時有沒有移動？這些問題的答案有助專業人員判斷，但不要自行做出結論或要求對方改動設施。
樓板防水層與浴室封邊：老化、損耗或裝修損壞
樓板防水層與浴室封邊是常見的滲水來源。根據房屋局局長2026年1月28日在立法會的書面答覆，2023至2025年房屋署接獲有關已出租公屋單位滲水或漏水的個案分別為9,164宗、9,506宗與9,203宗；其中2025年已成功處理8,778宗、仍在處理425宗、未能處理0宗，並無長期未能處理的個案。超過六成個案來自樓齡30年以上的舊屋邨，滲漏源頭多為浴室地台或牆身，成因主要包括防水層老化、建築物料自然損耗，或租戶自行裝修期間損壞防水層或喉管。房委會一般會為受影響位置重鋪防水層，以徹底根治滲漏問題。房屋署檢查時會配合濕度探測及紅外線成像等儀器辨識源頭，包括牆身、防水層或在牆身內的喉管。
必須留意，上述數字與做法屬公屋租戶個案及房委會的處理方式，重鋪防水層是房委會就該等個案採取的安排，不能直接套用為私人樓宇的市價、工期或責任結論，也不能當作香港所有樓宇的普遍維修標準。私人樓宇的維修安排、費用分擔與責任誰屬，須按個別情況與相關法規處理，本文不在此下定論。
如果你的單位屬私人樓宇，而滲水集中在浴室地台、牆腳或浴缸邊，可以向承辦商描述範圍時說明：滲水位置與尺寸、出現時間與頻率、是否與洗澡或用水時段相關、有沒有做過裝修或改動、樓下單位天花對應位置有沒有同樣情況。描述得具體，報價時較不容易出現範圍爭議。
要注意，防水層問題通常需要打鑿或局部重做，屬專業工序；住戶不應自行鑿開地台或牆身，以免擴大損壞或影響結構。
雨水經天台、外牆與窗戶：為何不一定走同一條求助路
由天雨經大廈天台、平台、露台、外牆或窗戶引致的滲漏，以及供水喉管破損引致的滲水，在正常情況下不構成公眾衞生滋擾。食環署說明聯辦處不會引用《公眾衞生及市政條例》（第132章）採取執法行動，並會按既定程序停止跟進，只會勸喻法團檢查及修葺天台或外牆，有需要時轉介屋宇署處理樓宇安全。
這段說明的重點是執法範圍與跟進安排，不代表該類滲漏無須維修，也不代表沒有其他責任途徑。對住戶而言，實際意義是：如果你遇到的正是天雨滲漏或供水喉管破損，經聯辦處舉報後未必會進入第132章的執法程序，你需要按樓宇管理與維修安排另行處理。
私人物業的天台、外牆屬公用部分還是個別單位範圍，會影響由誰安排維修；這涉及大廈公契與《建築物管理條例》的運作，與第132章的執法範圍不同。此節只講執法與跟進範圍，不論斷個別個案的責任誰屬。若你居住的是公屋，應直接聯絡屋邨辦事處；若居住的是私人樓宇，可先與管理處或法團了解維修安排。
官方檢測流程：聯辦處如何找出源頭
聯辦處由食物環境衞生署與屋宇署組成，於2026年7月16日全面實施調查私人樓宇滲水的新程序，所有在該日起接獲的個案均按新程序處理；之前的個案則沿用舊程序。
新程序有明確時間線。聯辦處會在接獲舉報後6個工作天內聯絡舉報人，職員先作現場視察，然後進入懷疑滲水的單位，有系統地進行非破壞式測試，以嘗試確定滲水源頭。第一階段新增使用紅外線熱成像儀，配合原有的電子濕度儀分析滲水情況，以初步確定滲水源頭；何時可初步確定、是否仍需進一步測試，視個案而定。若有理由相信滲水是由上層單位引致，聯辦處會向上層單位業主發出「建議維修通知」，要求在28個曆日內自行檢查和完成維修。就簡單直接且獲相關業主配合的個案，預計可在接獲舉報後約14個工作天發出「建議維修通知」，較以往要完成所有調查才發出「妨擾事故通知」（約需時71個工作天），時間大幅提前。
若「建議維修通知」時限屆滿後滲水持續，聯辦處會同步進行第二及第三階段調查，以加快流程。第二階段基本調查由食環署進行，一般包括對受影響單位進行濕度監測，以及對懷疑滲水單位的排水口進行色水測試。第三階段專業調查由聯辦處委聘的合約顧問公司職員進行，按個案需要進行一項或多項測試，現場適合時可用微波濕度探測儀分析混凝土樓板內層濕度。聯辦處按既定程序以淘汰方式，逐項採用可行的非破壞式測試方法；同步進行並不改變所用技術，因此不會影響找到源頭的個案比例。實際所需時間視個案複雜性及各方合作程度，複雜個案可能更長。
對住戶來說，有兩點值得準備。第一是紀錄：把滲水出現的時間、位置、天氣與用水情況記錄下來，交給到訪人員。第二是配合：讓職員進入單位進行視察與測試，是確定源頭的必要條件。若相關人士拒絕合作，聯辦處會向法庭申請手令進入有關單位調查，整個調查所需時間可能因此延長。職員到訪時，你可以核實其身份與所屬機構；聯辦處會在第三階段調查前先致函告知安排，並提供負責人員和合約顧問公司職員的姓名及聯絡電話。
若個案較複雜，例如涉及多個滲水源頭或重複或間斷性的滲水情況，時間會比14個工作天長。在這段期間，臨時止損措施可以繼續維持，但不要自行封閉可能用作測試的位置，以免影響檢測。
非破壞式測試的種類與原理
非破壞式測試的目的，是在不拆開結構的前提下收窄源頭範圍。不同方法觀察的對象不同，理解原理有助你明白為何有時要做多項測試。
濕度監測用於量度受影響單位的濕度水平與變化，幫助判斷滲水是否持續、集中在哪個範圍。色水測試針對排水口：在懷疑滲水單位的排水口加入色水，觀察受影響位置是否出現相同顏色，以判斷是否與排水系統相關。微波濕度探測則在現場適合時，用以分析混凝土樓板內層濕度，屬於不破壞飾面的檢測方式。
微波濕度探測有明確局限。若受滲水影響的混凝土天花有剝落、有喉管或其他設施阻礙、鋪有磚瓦飾面或假天花，微波斷層掃描便無法有效使用，須改用傳統測試方法，例如地台蓄水測試及牆身灑水測試。前者是在地台蓄水觀察有沒有向下滲漏，後者是在牆身灑水觀察滲水路徑，兩者都屬觀察性測試，需要時間與合適環境。
這些測試由聯辦處委聘的合約顧問公司職員按個案需要執行，住戶不需要自行操作。住戶可以做的，是保持現場狀況穩定，例如不要自行封閉懷疑位置、不要改動排水口或飾面，並在到訪前整理好紀錄。
為何有時要先由上層單位配合
當滲水源頭可能位於上層或毗鄰單位，程序需要該單位配合。聯辦處在現場視察後，會按機制進入懷疑滲水單位進行非破壞式測試；若測試指向某個單位需要維修，會發出「建議維修通知」。新程序中，第一階段如認為有理由相信滲水由上述單位引致，會向上層單位業主發出「建議維修通知」；若調查結果確定滲水源頭為上層單位導致衞生妨擾，聯辦處會根據《公眾衞生及市政條例》（第132章）發出「妨擾事故通知」，着令在指明期限內減除妨擾。修訂條例下的罰則安排自2025年8月17日起實施，若不遵從「妨擾事故通知」，最高可罰款25,000元及每日450元；若不遵從法庭發出的「妨擾事故命令」，最高可罰款50,000元及每日600元。
對住戶而言，同時與鄰居及管理處溝通會有幫助。分工上，住戶可以提供自己單位的紀錄與照片，管理處負責協調進入單位的安排與跟進，聯辦處負責檢測與發出通知。若你與鄰居關係緊張，可請管理處居中協調，避免直接爭論責任，因為責任誰屬需要檢測結果支持。
若上層單位不配合，聯辦處會按既定程序處理；具體後續安排視個案情況與相關法例而定，本文不在此預設結果。住戶在這段期間應保留所有溝通紀錄，並繼續維持臨時止損措施。
工法選擇：塗料式、鋪氈式與局部修補的適用邊界
選工法之前，先確認源頭與位置，因為不同位置的底材、水路與施工條件都不同。市建局復修指引指出，香港常用防水物料按施工方法分為兩大類：塗料（流質）式與鋪氈（膜狀）式。指引只作施工方法分類，並未把任何一類定為全面優於另一類；實際選用要看現場條件、範圍與承辦商的專業判斷。
就屋頂滲水而言，指引指出最穩當做法是更換全部老化或破損的防水層，而非只修補局部。局部修補在某些情況下可以做，但若老化範圍廣泛，只補一處，其他位置仍可能再滲。外牆滲水方面，可先清除穴孔、蜂巢狀混凝土、塵埃雜質和裂縫，再用合適防水物料修補；工序重點在於基層處理是否徹底。
至於浴室樓板與接縫，處理方式與天台、外牆不同，通常涉及打鑿、重做防水層與復原飾面，屬專業工序。窗邊滲水則可能與窗戶防水接合膠破損或窗框密封有關，需按現場情況判斷是局部修補還是較大範圍處理。
選擇時可以問幾條問題：源頭是否已由檢測確認？滲水範圍是局部還是廣泛？底材是否適合所選工法？施工期間是否需要打鑿與復原？若承辦商只憑照片報價，而沒有說明判斷依據，應先要求補充。本文不比較個別產品效能，亦不提供施工步驟；施工細節應由承辦商按其專業判斷與現場條件決定。
報價與驗收：把源頭、工法、範圍、保用寫清楚
報價階段的目標，是把已確認的源頭資料轉成可比較的項目，減少事後爭議。建議要求報價寫明以下幾項：源頭位置與判斷依據（例如經檢測確認的滲水源頭）、處理範圍與面積、採用的工法類別（塗料式、鋪氈式或其他）、是否包括打鑿及復原、工期、保用期限，以及保用範圍是否涵蓋重現滲水。若報價只寫全包而沒有範圍與工法說明，日後很難判斷是否已按約完成。
準備資料時，可以把相片、位置圖、尺寸與範圍清單一併交給承辦商。清單宜逐項列明：位置、大約尺寸、滲水出現時間、已做過的臨時措施、有沒有其他單位受影響。資料越具體，報價越有可比性。
驗收方面，若想參考官方做法，須先分清楚兩種程序屬不同情況，不可混為一談。其一，房屋局書面答覆指出，收回公屋單位後進行翻新工程期間，工程人員會在場監督關鍵工序，包括塗刷防水層以確認全面覆蓋，並進行水密性測試。其二，就新落成公營房屋單位，房屋署會於室外對窗戶進行加壓噴水測試，於室內對廁所的防水區域進行模擬淋浴的灑水測試。前者是收回舊公屋單位翻新時的驗收工序，後者是新落成公營房屋單位的交付測試，兩者對象與階段不同，只可作為參考例子，並不等於私人市場的統一標準。私人市場沒有官方統一的工法或價格數據，因此本文不提供價格比較。
完工後，建議在雨季或日常用水情況下觀察一段時間，並保留報價單、施工紀錄與保用條款。若在保用期內重現滲水，應按合約條款通知承辦商，並同時保留紀錄。若滲水涉及多個源頭，可能需要分階段處理，驗收時應逐項確認。
常見問題
住戶常見的疑問，多數圍繞時間、責任與臨時措施的效力。以下以短答方式處理，答案留在已說明的範圍內。
若你打算在求助前整理問題，可以先準備這五條：滲水位置與首次出現時間？出現時是否與用水或天氣相關？有沒有拍照或紀錄？有沒有通知管理處？單位屬私人樓宇還是公屋？這些問題的答案可以讓管理處或聯辦處更快掌握情況。
我可以先自己封住滲水位置嗎？
在等待檢測期間，臨時止損措施可以減少損害，但應視為應急而非根治。源頭未確認前，自行封閉懷疑位置可能影響之後的檢測，例如色水測試或濕度監測。較穩妥的做法是接水、移離物品、記錄情況，並保持懷疑位置可供檢查。若涉及電器或帶電環境，應先切斷該區域電源。
為何要先找物業管理公司，而不是直接找聯辦處？
食環署說明的次序是：私人樓宇業主或住戶可先向物業管理公司求助；若管理處調查後仍無法與鄰居協商解決滲水問題，可致電1823向聯辦處求助。管理處通常較掌握大廈公用部分與單位之間的溝通安排，可以先協助收窄範圍。公屋租戶的渠道不同，應聯絡屋邨辦事處。
天雨經外牆或窗戶入水，會否獲執法跟進？
由天雨經大廈天台、平台、露台、外牆或窗戶引致的滲漏，以及供水喉管破損引致的滲水，在正常情況下不構成公眾衞生滋擾，聯辦處不會引用《公眾衞生及市政條例》（第132章）採取執法行動，並會按程序停止跟進，只會勸喻法團檢查及修葺天台或外牆，有需要時轉介屋宇署處理樓宇安全。這不代表無須維修，住戶仍可按樓宇管理與維修安排處理。