飛窗是指鋁窗從高處鬆脫墮下，屬於可直接危及公眾的樓宇安全問題。屋宇署檢討過往窗戶脫落事件後指出，成因之一是窗鉸的螺絲或鉚釘因日久銹蝕或損耗而損壞，加上窗戶欠缺妥善保養和使用方法不正確。窗戶沒有特定壽命，真正需要盯緊的是窗鉸、螺絲和鉚釘等個別組件的狀態。若窗戶墮下傷人或損毀財物，業主和住戶可能要負法律責任。以下按成因、責任、跡象辨認、強制驗窗、身份核實和不滿處理逐項說明。
什麼是「飛窗」？屋宇署指的成因與後果
鋁窗能夠開合，靠的是窗鉸把窗扇固定在窗框之上，而窗鉸又靠螺絲或鉚釘固定。這些零件長期承受窗扇重量、風壓和開合時的拉扯，一旦銹蝕或損耗，窗扇便可能失去支撐。屋宇署檢討過往窗戶脫落事件後歸納，窗戶脫落的主要原因之一是窗鉸的螺絲或鉚釘因日久銹蝕或損耗而損壞；此外，窗戶欠缺妥善保養和使用方法不正確，同樣是造成脫落的原因。
把成因理解為「某一顆螺絲鬆了」並不足夠，也不應把責任簡單歸給任何一方。這是零件狀態、日常保養和使用習慣長期疊加的結果。屋宇署亦提醒，窗戶並沒有特定的壽命，沒有一條「用滿幾年就一定要換」的界線；業主應特別注意窗鉸、螺絲和鉚釘等個別組件的情況，並在有需要時安排維修或更換，靠正確使用、定期檢查和適時維修去維持窗戶安全。
對住戶而言，實際意義是：與其記住一個更換年期，不如養成觀察零件的習慣。窗鉸、螺絲、鉚釘這些位置一旦出現異常，就是需要跟進的訊號，而不是等到窗扇明顯鬆動才理會。至於何謂異常，屋宇署《窗戶安全須知》有具體跡象清單，見下文說明。
墮窗事故的法律責任：業主、住戶與刑罰
窗戶安全不是單靠某一方承擔。屋宇署指出，業主和住戶有責任定期檢查及保養其單位的窗戶，以確保窗戶安全；若窗戶脫落而引致他人受傷或財物損失，業主和住戶可能要負上法律責任。這是一般責任原則，個別個案的責任歸屬仍須按實際情況判斷，不宜假設一定由某一方「全包」。
刑事後果方面，根據《簡易程序治罪條例》第4B條，如有人自建築物掉下窗戶，或容許窗戶自建築物墮下，以致對在公眾地方之內或附近的人造成危險或損傷，即屬干犯刑事罪行，一經定罪，可處罰款港幣10,000元及監禁6個月。這裡要留意條文的著眼點：不單是「掉下」這個動作，還包括「容許」窗戶墮下而對公眾地方的人構成危險或損傷。
刑事責任之外，受害人或受損一方亦可透過民事訴訟索償，兩條軌道可以並行，並非二選其一。上述罰則屬屋宇署常見問題所述的法定後果，不是個別案件的判刑參考，實際裁決須視案情而定。對業主和住戶來說，可行的理解是：定期檢查保養不只是愛惜物業，而是與法律責任直接掛鈎的日常動作。
窗戶破損的警示跡象：何時應安排檢驗
屋宇署《窗戶安全須知》列出一系列顯示鋁窗已破損的跡象，住戶在安全可觸及的位置已可觀察到部分項目。與緊固件和窗鉸直接相關的，包括窗扇頂部及底部的鉚釘或螺絲損毀、鬆脫、生銹或缺漏；窗鉸彎曲或鬆脫；窗鉸表面出現啡色銹漬；以及窗鉸、鉸槽、鉚釘或螺絲呈現灰白色粉狀物質。與玻璃和開合表現有關的，則有玻璃嵌板破爛或碎裂、開關時有爆裂或異常聲音、無法順暢開關或鎖緊、窗扇過鬆、窗框或窗扇變形不穩，以及相鄰窗框構件之間出現罅隙。另一些跡象與滲水及配件有關，例如窗框和窗扇之間出現罅隙及漏水、窗戶周邊滲水、把手或鎖閂變形鬆脫，以及用以固定玻璃嵌板的鋁質玻璃壓條缺漏。
這些跡象是供住戶初步辨認的觀察清單，不代表可以自行判定結構安全或自行施工。屋宇署的指引很清楚：如出現任何上述跡象，即表示鋁窗已有破損，業主或佔用人應立即安排合資格人士檢驗，並由註冊承建商修葺。住戶可以做的是觀察和記錄，例如留意位置、出現時間和變化，方便向專業人士說明；任何涉及拆窗、攀高、更換窗鉸或緊固件的工序，都不屬住戶可自行處理的範圍。
部分跡象容易被當成外觀問題而忽略，例如窗鉸上的啡色銹漬、開關時的異常聲音，或窗扇比以往鬆動。這些未必等於即時危險，但屬需要跟進的警號。及早安排檢驗，總比等到窗扇無法鎖緊或被強風吹動才處理穩妥。
強制驗窗計劃：涵蓋範圍、訂明檢驗與訂明修葺
強制驗窗計劃規定，樓齡達10年或以上的私人樓宇（不高於3層的住用樓宇除外）業主，如接獲屋宇署送達法定通知，須委任一名合資格人士就樓宇的所有窗戶進行訂明檢驗，並負責監督檢驗後認為需要進行的訂明修葺工程。要強調的是，計劃適用於被選定並接獲法定通知的樓宇，並非全港所有樓宇即時強制驗窗；有沒有收到法定通知，是業主需要確認的起點。
流程大致是：接獲法定通知後，委任合資格人士；由合資格人士進行訂明檢驗；如檢驗認為有需要，便安排訂明修葺，並由合資格人士監督，修葺須由註冊承建商進行。檢驗與修葺的角色分開，是這套制度的設計重點。
修葺標準方面，訂明修葺以不遜於窗戶原有設計為標準；業主亦可選擇在修葺同時把窗戶建造標準提升至符合現時最新要求。欠妥的窗戶組成部分如影響窗戶安全，一律須予以修葺或更換。相反，不影響安全的窗戶組成部分，例如防水密封劑、防水墊條或膠條，並不屬強制驗窗計劃下訂明檢驗及修葺所涵蓋的範圍。換句話說，驗窗不是一次過處理所有家居窗戶小毛病，法定範圍聚焦於關乎安全的項目；個別窗戶是否屬須修葺範圍，由合資格人士按檢驗判斷。
技術要求方面，若鉚釘或螺絲有鬆脫、缺漏、呈現灰白色粉狀物質或銹蝕，就必須更換，而新更換組成部分的物料及大小須不遜於窗戶原有設計。更換窗鉸時，須最少使用三根鉚釘或螺絲；如把窗鉸更換成不銹鋼窗鉸，或更換原有不銹鋼窗鉸上的鉚釘或螺絲，須使用不銹鋼鉚釘或螺絲。這些屬訂明修葺的技術要求，須由合資格人士及註冊承建商按實際窗戶設計判斷執行，並非住戶自行施工的指引。
如何核實合資格人士與取得官方資訊
在委任任何人之前，住戶有權核實對方身份。合資格人士是指已根據《建築物條例》註冊的認可人士、註冊結構工程師、註冊檢驗人員、註冊一般建築承建商，或已就關乎窗戶的小型工程級別、類型及項目註冊的註冊小型工程承建商。屋宇署備有相關名冊，住戶亦可透過「窗安無事」流動應用程式搜尋及委任已在程式註冊的合資格人士；合資格人士應出示驗窗卡，讓住戶核對姓名、近照及註冊資料。這些官方途徑的作用，是確認眼前的人是否具備在強制驗窗計劃下進行訂明檢驗的資格，而不是單憑名片或口頭聲稱。
費用方面，檢驗及修葺工程費用會因樓宇大小、窗戶數量及尺寸、損壞程度和當時市場環境而不同，屋宇署網站及「窗安無事」應用程式載有合資格人士及承建商提供的報價或廣告單張資料，供住戶參考和比較。住戶向服務提供者索取報價單時，應留意它是否清楚列出檢驗範圍、擬進行的修葺項目和相關安排，方便理解收費對應什麼工作。重點是取得書面、可比較的報價，而非接受一個沒有細項的總數。
完成檢驗及修葺後，住戶應保存檢驗記錄、修葺前後照片，以及合資格人士就檢驗及修葺呈交屋宇署的證明書副本。這些記錄既方便日後跟進，也是在需要證明已履行檢查保養責任時的重要憑據。業主和住戶本身有定期檢查及保養窗戶的責任，妥善保存文件正是履行這項責任的一部分。
對已委任合資格人士不滿時的官方處理方向
住戶對已委任的合資格人士有疑問或不滿時，不必勉強繼續。按屋宇署常見問題所述，作為消費者，住戶可以終止該合資格人士的委任，重新委任另一名合資格人士進行訂明檢驗或監督修葺。若懷疑有人違規、行為失當或疏忽，可致電2626 1616（由「1823」接聽）向屋宇署舉報。這是消費者層面的選項，與驗窗計劃本身的法定要求分開處理。
終止委任前，住戶宜先要求對方說明檢驗結果、修葺項目和報價依據，並核對驗窗卡和名冊資料，以了解分歧所在。若決定終止並重新委任，應保留原有文件和往來記錄，以免日後出現爭議。
時限方面，屋宇署為強制驗窗計劃訂有完成期限的安排：個別單位的窗戶一般為通知日期起計6個月內委任合資格人士並完成訂明檢驗及訂明修葺（如需要），大廈公用部分的窗戶則為9個月。轉換人選前，住戶宜先確認自己須完成什麼、尚餘多少時間，避免因轉換人選而延誤處理。如對自身個案的程序或期限有疑問，應向屋宇署查詢，而非依賴非官方資訊。
常見問題
窗戶是否用夠某個年期就一定要更換？
窗戶並沒有特定的「壽命」，屋宇署沒有劃一更換年期。業主應特別注意窗鉸、螺絲和鉚釘等個別組件的情況，並在有需要時安排維修或更換，靠正確使用、定期檢查和適時維修維持窗戶安全。
發現窗鉸有銹漬或開關有異常聲音，應該怎樣做？
這些屬屋宇署《窗戶安全須知》所列的鋁窗破損跡象。出現任何相關跡象，即表示鋁窗已有破損，業主或佔用人應立即安排合資格人士檢驗，並由註冊承建商修葺。住戶不宜自行拆窗或更換組件。
強制驗窗是否連防水膠條一併檢驗和修葺？
強制驗窗計劃下的訂明檢驗及修葺，涵蓋影響窗戶安全的欠妥組件。防水密封劑、防水墊條或膠條等不影響安全的組成部分，並不屬訂明檢驗及修葺所涵蓋的範圍。個別窗戶是否屬須修葺範圍，由合資格人士按檢驗判斷。