樓上裝修漏水，點解唔可以等
樓上單位做完裝修，樓下天花或牆身開始出現水漬、滴水，很多人第一個反應是「係咪要即刻報警」，或者「係咪要自己出錢維修」。在香港，私人樓宇滲水基本上屬樓宇管理和維修問題，主要應由業主負責；若懷疑滲水源自樓上或毗鄰單位，應盡快與有關業主商討。
之後可按情況向物業管理公司求助。若管理處調查後仍無法與鄰居協商解決，可致電 1823 向屋宇署及食環署組成的聯合辦事處（聯辦處）求助。這條主線並非保證一定追到源頭，但先後次序清楚，會比四出投訴更有效。
下文按這條主線，說明每個階段的分工、限制與記錄方法，以及公共屋邨與私人樓宇在問責對象上的分別。
樓上裝修後樓下滲水，第一步應做什麼
發現滲水，先做兩件事：記錄位置，以及找對溝通對象。在私人物業，滲水基本上是樓宇管理和維修問題，主要應由業主負責，所以第一步不是自行追查源頭，而是盡快與懷疑來源單位的業主商討。若你是租客，通知業主與管理處同樣重要，因為維修的決定權通常在業主一方。
記錄做得愈早愈有用。用手機拍攝水漬或滴水位置，盡量在同一角度、同一距離固定拍攝，方便日後對比範圍有否擴大。同時寫低首次發現日期、時間、天氣狀況、水勢（持續滴、間中滲、只在沖涼或開洗衣機後出現）、涉及的天花或牆身位置，以及有否異味或變色。若水漬附近有電掣、燈位或電線，避免觸碰，先與管理處聯絡。
若樓上單位正在裝修，可同時通知管理處，請管理處提醒裝修單位注意施工對下層的影響，並把此次通知記錄在案。與對方溝通時宜具體，例如：「我單位睡房天花近窗位置自某日開始滲水，想約時間一齊睇睇。」不必一開始就指控對方損壞，因為在未確定源頭前，責任誰屬仍未清楚。若對方願意配合，可約同管理處人員在雙方單位內觀察，並各自保留記錄。
政府部門的小冊子有提供一些家居觀察方法。業主可參考由屋宇署及食環署聯合辦事處編印的「自行勘測滲水」小冊子，該冊子載有一般性家居測試的描述，但只宜視為觀察參考，不能取代專業判斷。
觀察與施工要分清楚：不要自行拆改上層單位的設施或外牆，不要在高處自行拆窗扇、調鉸或封膠，也不要在未確定源頭前大規模鑿牆。這些動作除了有安全風險，也可能影響日後調查與責任判斷。
何時找物業管理，何時向 1823／聯辦處求助
管理公司、1823 與聯辦處是三個不同層次的求助對象。物業管理公司是最先接觸的一層，角色包括接收投訴、協調雙方、安排觀察，以及在需要時按大廈公契跟進。假如業主或住戶遇到滲水問題，可先與樓宇所屬的物業管理公司求助。管理處的調查一般以協調與記錄為主，並不代表已完成任何法定調查程序。
屋宇署與食環署的資料都指出，若物業管理處調查後仍無法與鄰居協商解決滲水問題，業主或住戶可致電 1823 向聯合辦事處（聯辦處）求助。聯辦處由屋宇署與食物環境衞生署組成，處理樓宇滲水舉報，並按情況執行《公眾衞生及市政條例》（第 132 章）的相關條文。1823 是政府熱線，接聽後會把個案轉介至聯辦處跟進，並非即時派員上門。
先讓管理處介入，通常可留下完整協調記錄，日後向 1823 求助時一併說明，個案背景會更清楚。若樓上單位不合作、拒絕開門或否認問題，也把這些情況記低。管理處與聯辦處的程序可以並行，但先後次序清楚，對住戶較有利。
需要注意的是，政府程序針對的是構成衞生妨擾的滲水，並非所有個案都會進入執法階段。若滲水是輕微或間歇性，而調查未能找出源頭，政府的介入行動便會終止。另一方面，若懷疑涉及結構安全、電力風險或即時危險，應通知管理處並考慮報警求助，不必等待一般滲水程序。
聯辦處新程序下樓上單位的處理流程
聯辦處自 2026 年 7 月 16 日起全面實施調查私人樓宇滲水新程序，由該日起接獲的所有滲水個案均按新程序處理；該日之前已接獲的個案則沿用舊有程序。新程序在第一階段調查時，新增使用紅外線熱成像分析，配合原有的電子濕度儀分析滲水情況，無需進入上層單位就可以初步確定滲水源頭。這項技術安排減少早期入屋的需要，但並不表示調查可以完全隔空完成。
若第一階段有理由相信滲水是由上層單位引致，聯辦處會向上層單位業主發出「建議維修通知」，要求在 28 個曆日內自行檢查和完成維修。官方提到，簡單直接而獲相關業主配合的個案，聯辦處預計可在接獲舉報後約 14 個工作天內發出這項通知，較舊程序約 71 個工作天才發出「妨擾事故通知」為早。這是一項行政通知安排，並非維修報價，也不指定工法。
若「建議維修通知」時限屆滿後滲水持續，聯辦處會同步進行第二及第三階段調查。第三階段調查由聯辦處委聘的合約顧問公司進行，到相關處所調查及測試。住戶會先收到信函，告知調查安排、負責個案的聯辦處人員及合約顧問公司職員的姓名與聯絡電話，並附有職員證樣本。聯辦處職員及合約顧問公司職員上門時均會帶備職員證，以供識別。
執法層面則看調查結果。若確定滲水源頭為上層單位並構成衞生妨擾，聯辦處會根據《公眾衞生及市政條例》（第 132 章）發出「妨擾事故通知」，着令在指明期限內減除滲水所引致的衞生妨擾。不遵從通知，可被檢控，並可申請「妨擾事故命令」。根據《2025 年公眾衞生及市政（修訂）條例》（2025 年 8 月 17 日起實施），不遵從「妨擾事故通知」的最高罰款為 25,000 元及每日 450 元；不遵從「妨擾事故命令」的最高罰款為 50,000 元及每日 600 元。
這條流程不是保證路線：有些個案在第一階段已解決，有些源頭未明或需時較長，未必進入執法。官方資料亦提到，聯辦處會就不遵從個案按證據提出檢控，並向沒有履行責任的業主收回檢驗費用。
漏水調查怎樣進行：非破壞測試、源頭限制與住戶配合
漏水調查的核心，是用最少破壞去縮窄源頭範圍。聯辦處第二階段基本調查會由食環署人員到訪涉事單位，對受影響單位進行濕度監測，並對懷疑滲水單位的排水口進行色水測試。第三階段專業調查則由聯辦處委聘的合約顧問公司負責，按個案需要使用一項或多項測試。若現場環境適合，可使用微波濕度探測儀，探測混凝土樓板內層反映濕度的數據，從而分析滲水源頭；若天花有剝落、有喉管或其他設施阻擋，或鋪有磚瓦飾面、假天花，微波斷層掃描便無法有效使用，需改用傳統測試，例如地台蓄水測試及牆身灑水測試。
為何部分個案查不到源頭？常見原因包括：滲水是間歇性的，只在特定用水時段出現；水分已沿結構層擴散，表面痕跡與實際源頭位置有距離；多個單位或公共管道同時有可能是源頭；以及住戶未能配合提供入屋時段。官方資料亦指出，同步進行第二及第三階段並不改變調查技術，因此不會提高找到源頭的個案比例。
住戶配合調查，有幾點可以準備：先與管理處或聯辦處確認上門時間；把貴重物品及容易受影響的傢俬移離檢查範圍；讓長者、小童及寵物在安全位置；如曾自行拍照記錄，可即場出示供人員參考。若上門人員未能出示與信函相符的證件，宜先致電信函上的聯絡電話核實，不應隨便開門。
住戶可做的，是在安全可觸及的位置觀察、拍照、記錄，以及按安排開門配合，而不是自行登高拆窗、鑽孔、注漿或封外牆。把觀察與施工分清楚，既保障安全，也避免影響日後判斷。
責任、賠償與法律途徑的基本框架
很多住戶把「政府執法」與「追討賠償」混為一談，其實兩者屬不同層次。政府渠道處理的是法定衞生妨擾：若確證滲水源頭來自上層單位並構成衞生妨擾，聯辦處可根據《公眾衞生及市政條例》（第 132 章）發出「妨擾事故通知」，着令在指明期限內減除妨擾；不遵從可被檢控及申請「妨擾事故命令」。這條路線的目標是消除妨擾，並不是直接判給誰人賠錢。
另一層次是民事與大廈公契。屋宇署的資料指出，業主有責任維修和管理其樓宇，包括解決滲水問題。若懷疑滲水源自樓上或毗鄰單位，住戶應盡快與有關住戶商討，要求調查原因和進行維修。如因樓上單位滲水而蒙受損失，住戶可根據大廈公契要求負責人士改善，必要時聘請建築或法律專業人士，考慮以法律行動索償。這類程序講求證據，包括滲水源頭與損害之間的關係、維修費用單據，以及雙方溝通記錄，所以前期記錄愈完整愈有利。
兩條路線可以並行：政府程序集中處理妨擾，民事途徑處理損失。但住戶不宜把政府通知當作索償一定會成功的保證，也不宜把入稟當作即時解決滲水的方法，因為司法程序需時，而滲水問題可能同時仍然持續。
實務上，先透過管理處、聯辦處或雙方協商安排維修，把滲水控制住，再按需要商討維修費用與損失分擔。過程中保留所有收據、相片、通訊記錄及管理處回覆，都是日後任何一方主張權益時的基本材料。
公共屋邨與資助出售單位的問責對象差異
不同房屋類別的問責對象與程序並不相同，住戶先搞清楚自己屬於哪一類，可以少走冤枉路。
公共租住房屋（公屋）租戶的主要對口是房屋署及屋邨辦事處。根據房屋局 2026 年 1 月 28 日在立法會的書面答覆，如有公屋租戶反映其單位有滲水或漏水情況，房屋署的目標是在接獲租戶通知後三個工作天內安排上門檢查。檢查由工程人員進行，並配合使用濕度探測及紅外線成像等儀器辨識源頭，實際時間視個案複雜程度及合作情況而定。這是房屋署的服務目標，並非私人樓宇的服務承諾。
公屋租戶亦有配合責任。根據屋邨管理扣分制，不讓房委會或其授權的人士於其居住單位進行滲漏檢查或施工，會被扣七分。房屋局提到，過去三年房屋署曾因此對 21 個公屋租戶扣分。這項安排只適用於公共租住房屋，不適用於私人樓宇。
資助出售單位方面，房屋局資料提到，過去三年共有約 23,000 個單位入伙，房委會收到當中 500 多個單位（約 2%）的住戶要求協助跟進滲水或漏水執修。這些個案大多牽涉輕微事項，例如建築期殘留在窗框邊的沙石，或窗鉸鬆緊影響窗框密封性，導致風雨下有輕微滲漏。業主一般要自行負責單位內部的維修，並按大廈公契及管理安排處理與鄰里相關的滲水問題；若涉及公用部分或大廈結構，則通常由管理處或法團按公契跟進。
私人樓宇業主則按本文前述次序處理：先與懷疑來源單位的業主商討，再向物業管理公司求助，協商不果致電 1823 轉介聯辦處。無論哪一類住戶，共同點是先確認對口單位，再按該類別的正式渠道跟進。
常見問題
樓上裝修漏水，係咪一定要先找管理處，唔可以自己直接報 1823？
官方次序是先向物業管理公司求助，若管理處調查後仍無法與鄰居協商解決，才致電 1823 向聯合辦事處求助。若情況緊急、管理處未能協助或涉及結構安全等即時危險，可直接致電 1823 或報警。一般個案先讓管理處介入，通常有完整協調記錄，日後政府跟進時背景更清楚。
聯辦處新程序下的「建議維修通知」同「妨擾事故通知」有咩分別？
建議維修通知在第一階段有理由相信滲水來自上層單位時發出，要求在 28 個曆日內自行檢查和完成維修，屬行政安排。妨擾事故通知則是在確證源頭並構成衞生妨擾後，根據《公眾衞生及市政條例》（第 132 章）發出，着令在指明期限內減除妨擾；不遵從可被檢控，並可申請妨擾事故命令。兩者階段不同，目標亦不同。
公屋租戶唔配合入屋檢查，會有咩後果？
根據屋邨管理扣分制，不讓房委會或其授權的人士於居住單位進行滲漏檢查或施工會被扣七分。房屋署的目標是在接獲租戶通知後三個工作天內安排上門檢查，實際時間視個案複雜程度及合作情況而定。扣分制只適用於公共租住房屋。