露台加窗可不可以？環保露台限制、工程程序與驗樓責任

按屋宇署的說明，露台加窗不一定可以照做，關鍵在於你單位的露台屬於哪一類。若屬已獲豁免計入總樓面面積的環保露台或工作平台，以窗、玻璃嵌板、格柵、實心牆或類似裝置從護牆高度以上圍封，會違反《建築物條例》第42條施加的豁免條件，並導致違反《建築物條例》，即不可加窗。

若是普通露台或外廊，加窗是否可行須先查批准圖則、大廈公契及地契，再按工程性質走小型工程監管制度或向屋宇署呈交圖則。以窗、格柵及／或玻璃嵌板等圍封外廊或露台，如涉及建築物結構、導致處所的天然照明及通風不足，或令作為規定樓梯組成部分的露台違反消防安全規定，將不會獲得接受。

露台加窗在香港是否一定合法？先分清環保露台與普通露台

回答「露台加窗是否合法」，第一步不是找承建商報價，而是先確認單位的露台在法律與圖則上屬於哪一類。香港住宅的露台大致分成兩條路，兩者的結論並不相同。

第一類是環保露台及工作平台。這一類設施之所以能夠獲豁免計入總樓面面積，前提是它們維持不被圍封。根據《建築物條例》第42條施加的條件，環保露台及工作平台須在不被圍封的情況下，其面積才可獲豁免。一旦以窗、玻璃嵌板、格柵、實心牆或類似裝置，從護牆高度以上把設施圍封，就會違反豁免條件，並導致違反《建築物條例》。換句話說，問題不只是「有無入則」，連原本的面積豁免資格也受影響，所以環保露台或工作平台不可安裝窗，也不可被圍封。

第二類是普通露台或外廊。不能只憑它不是環保露台，就判定可以加窗。即使你擁有毗連平台、簷篷、天台、天井、光井或地面的業權或通行權，亦不等同有權在這些地方豎設構築物。動工前應先參閱批准建築圖則、大廈公契及地契條款，並諮詢建築專業人士。換言之，普通露台或外廊能否加窗，要逐項對照獲批圖則、公契限制及地契條款，不能單憑「鄰居都做了」或「看起來安全」來判斷。

住戶第一步可做的，是以批准圖則及相關批准文件確認，並以單位買賣資料作輔助，了解露台是否以環保露台或工作平台名義獲豁免；對照圖則上露台的位置、形狀及原有護牆或防護欄；再查公契及地契有否限制外牆改動。若任何一項無法確認，便應先向建築專業人士查詢，而不是先行施工。

什麼情況下露台加窗不獲接受？結構、天然照明通風與消防三大門檻

以窗、格柵及／或玻璃嵌板圍封普通露台或外廊，屋宇署列有不獲接受的情況。這些情況可分為三大門檻：結構、天然照明及通風、以及消防。

第一是涉及建築物結構。屋宇署在圍封外廊／露台的說明中把這項列為不獲接受的情況。是否涉及結構，須由建築專業人士按圖則及擬建工程判斷；不能把所有護牆、防護欄都當成相同構件，也不能由住戶自行判定拆掉後是否安全。

第二是導致處所的天然照明及通風不足。露台及外廊往往同時擔當單位採光與通風的角色，把開口圍封會減少空氣流通與自然光進入。若圍封後令處所天然照明及通風不足，同樣不獲接受；是否符合要求，須按實際布局及設計評估。

第三是消防。若露台本身是規定樓梯的組成部分，圍封後令它違反消防安全規定，便不獲接受。這類露台不應被當作可隨意加建的空間。

除以上三類，環保露台及工作平台另受豁免條件限制。若它們已按《建築物條例》第42條獲豁免計入總樓面面積，所有圍封均不得違反該豁免條件；而實際上，圍封本身已與「不被圍封才可獲豁免」的前提相衝。因此，環保露台的否決點往往是雙重的：既可能觸及上述三大門檻，也直接違反豁免條件。

任何涉及護牆、防護欄、承托構件或樓梯的改動，都應交由建築專業人士評估，住戶不應自行拆除或改動。

露台與外廊有何分別？為何這個分別影響工程判斷

露台與外廊在日常語境中常被混用，但在工程判斷上，兩者的形態與承托方式不同，會影響審批着重的地方。

屋宇署的說明指出，露台一般以懸臂方式由牆壁伸出，主要靠牆身一側承托，向外伸出而下方沒有另外的支柱。外廊一般除了由牆壁伸出外，亦有支柱或結構牆承托兩側。兩者都位於暴露於風、雨的位置，結構較容易被侵蝕而耗損，對公眾安全構成的風險一般較高。

加窗可能涉及新增荷載、固定位置及原有防護構件。露台與外廊的名稱不能代替結構評估；即使看來有支柱，亦不能據此認定可以拆欄或加窗。

對住戶而言，實際可做的是先從批准圖則確認你單位屬於露台還是外廊、其位置及原有圍封狀況。露台或外廊一般可在單位內辨別出來，但準確界線仍以圖則為準。若你無法從圖則分辨，或發現實際狀況與圖則有出入，便應交由建築專業人士判斷，不應憑外觀自行分類。

動工前必須先查什麼？批准圖則、公契與地契的實際步驟

動工前應先整理批准圖則、公契及地契，再由專業人士按擬建方案確認可行性。這些資料需要互相核對，並不是先取得管理處同意就可略過其他要求。

第一步是查批准建築圖則。業主可透過屋宇署樓宇資訊中心或「百樓圖網」查閱批准圖則，確認單位內露台或外廊的位置；已按強制驗樓計劃委任註冊檢驗人員的業主，也可向該註冊檢驗人員查詢。查圖則的目標有三：確認露台或外廊是否存在及其位置、確認原有設計是否沒有圍封、以及看清楚原有護牆或防護欄的佈局。如圖則顯示原有露台或外廊在入伙時並無圍封，這一點對日後的檢驗責任尤其關鍵。

第二步是查大廈公契。公契可能對外牆、立面或公用部分的改動設有限制，即使建築物條例層面可行，公契層面也可能不容許。第三步是查地契條款。即使你擁有毗連空間的業權或通行權，也不等同有權在該處豎設構築物，因此地契條款須一併參閱。

完成文件查閱後，尚應在動工前諮詢建築專業人士，並按需要取得法團或管理公司同意。實務上，你可以帶同圖則副本到管理處或法團，逐項問清楚：本單位露台或外廊在批准圖則上屬哪一類、原有是否沒有圍封、公契對外牆改動有無限制、同類工程在屋苑內有無既定處理方式。有了這些答覆，往後的專業評估與報價討論才有共同基礎。

整理文件方面，建議保留圖則副本、公契及地契相關段落、與管理處或法團的往來記錄，以及建築專業人士的書面意見。這些記錄在日後檢驗或查詢時都用得着。查圖則只能確認獲批布局，不能自行判定某項加窗工程是否可獲批；應由建築專業人士按工程性質評估，並在需要時向屋宇署申請批准及同意。

露台加窗與小型工程監管制度：何時可走簡化規定？

部分普通露台或外廊的加窗或改動工程，可能屬於小型工程監管制度下的項目，可透過簡化規定進行，而不必每次呈交完整圖則。但「可能屬小型工程」不等於「一定可以加窗」，兩者要分開看；環保露台及工作平台亦不因小型工程制度而獲得例外。

先說不可行的界線。環保露台及工作平台不可安裝窗或被圍封，這點不受小型工程制度影響：即使某項工程在幾何尺寸上符合某級別小型工程的描述，若它本質上是圍封環保露台，仍會違反豁免條件並導致違反《建築物條例》。因此，小型工程制度並不能為環保露台圍封提供例外。

至於普通露台或外廊，加窗是否可行要按個別情況評估。建造或改動窗或玻璃外牆，可能落入小型工程監管制度的不同級別，實際級別取決於幾何尺寸、位置及批准設計。判斷時通常要一併考慮：工程是否觸及原有結構或防護欄障；會否令處所天然照明及通風不足；會否令作為規定樓梯組成部分的露台違反消防安全規定；以及防護欄障高度等安全要求有否受影響。防護欄障的高度、強度及玻璃是否兼作防護部分，均須按適用規定及設計確認；不能只核對一個高度數字就判定整幅窗合格。

住戶不必自行對號入座某個級別，因為這是一個按尺寸與設計分類的制度。有承建商上門時，若對方聲稱「這類工程一定屬小型工程、不用入則」，你可以要求對方當面說明依據及級別，並以書面記錄下來。若對方答不出級別或不肯書面記錄，這本身就是一個值得留意的信號。

最後提醒，小型工程制度是程序上的簡化，結構、天然照明通風、消防及環保露台豁免條件仍然適用。

若按小型工程程序進行，請書面列明項目、級別、所需建築專業人士及註冊承建商，以及開工或完工階段須提交哪些文件。符合簡化程序不等於完全不用呈交資料。

已圍封的露台在強制驗樓／驗窗下的檢驗與清拆責任

露台或外廊在入伙後被圍封，並不代表它自此從檢驗責任中消失，這對已加窗多年的業主影響最大。強制驗樓計劃與強制驗窗計劃是兩個獨立制度：前者涵蓋樓齡達30年或以上的私人樓宇（不高於3層的住用樓宇除外），後者涵蓋樓齡達10年或以上的同類樓宇，兩者的法定通知與委任安排須分別處理。

按屋宇署露台及外廊常見問題，先看驗樓責任。在強制驗樓計劃下，原沒有圍封的露台或外廊於入伙後被圍封，仍會被視為「沒有圍封」的構築物處理，業主如接獲法定通知，仍須委任註冊檢驗人員檢驗這些露台或外廊；這項處理只限於強制驗樓計劃下的檢驗責任，並非指該圍封在法律上仍然沒有圍封。檢驗範圍涵蓋露台或外廊的內部，包括天花、地台及石屎護牆的內部表面、玻璃或金屬防護欄及其嵌固件、表面排水系統，以及認明僭建物。石屎護牆的外部表面及承托外廊的支柱或結構牆等公用部分，則按情況由外牆業主、業主立案法團或全體業主（如無法團）負責檢驗及修葺。

再看驗窗責任。露台或外廊於入伙後以窗圍封，業主接獲相應法定通知後，須委任合資格人士進行訂明檢驗及監督所需訂明修葺，另由註冊承建商進行修葺。玻璃牆、玻璃百葉窗及幕牆的適用範圍亦要分清，不能單憑外觀相似就當成同一制度。

另一種情況涉及拆除或改動。若拆除或改動露台或外廊的混凝土護牆或金屬防護欄並以窗戶圍封，而工程未經建築事務監督事先批准及同意，或未按小型工程監管制度進行，會視為僭建物。在強制驗樓階段，註冊檢驗人員須確定有關僭建物的狀況屬安全，並在檢驗報告中記錄。業主無需即時在強制驗樓階段清拆有關僭建物及進行還原工程，但屋宇署會按當時執法政策取締僭建物。換句話說，「暫時不用即時清拆」並不等於永遠合法。如已有清拆令、其他法定要求或危險狀況，仍須及時處理；屋宇署亦建議業主主動安排清拆。

角色分工上，註冊檢驗人員負責強制驗樓計劃下的訂明檢驗並評估狀況、記錄僭建物；合資格人士負責強制驗窗計劃下的窗戶訂明檢驗及監督所需訂明修葺；註冊承建商則負責實際修葺或改動工程。業主應查閱檢驗報告、保存相關記錄，並按報告建議安排後續工作。若報告指出需要清拆或還原，應交由專業人士處理，住戶不應自行拆除護牆或防護欄。

報價與委聘前，應取得哪些書面資料？

加窗方案應先說明可行性，再談窗框、玻璃及價格。若供應商只說「鄰居都做過」或「管理處會放行」，仍不足以證明本單位的工程符合要求。

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管理處同意、工程文件及日後驗樓驗窗紀錄各有用途，不能互相替代。保存書面意見、合約與完工文件，有助日後查核，但本身並不會把不合規工程變成合法。

常見問題

若單位屬村屋或新界豁免管制屋宇，是否同一套規定？

不完全相同，但同樣不可自行判斷。新界豁免管制屋宇另有「小型環保及適意設施」清單，部分指定設施可在符合尺寸及安全條件下保留或加建；不過清單中部分項目明確列明「不得用作圍封」或「不可圍封下面的空間」，而清單亦沒有就露台加窗提供任何圍封例外。換言之，為露台加窗仍須符合《建築物條例》及相關豁免條件，不能單靠清單自行判斷，詳情應向屋宇署或建築專業人士查詢。

管理處同意，是否就可以動工？

未必。仍須核對批准圖則、公契、地契及適用工程程序。管理處或法團同意不能代替法定要求。

已加窗多年、又驗過窗，是否代表圍封合法？

不是。窗戶安全檢驗與圍封工程是否合規是不同問題。應核對原有批准或工程記錄，以及有沒有須處理的僭建物或命令，不能只憑使用年期或驗窗結果判斷。